第六章 成本法.pptx

第六章　　 成本法;2、建筑物重建价格 　采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 3、折旧。 　不同于会计上的折旧。实质上是一种减价修正；会计上的折旧是原始取得价值的分摊与回收，只是投入资本的补偿。 4、建筑物残值。 　是指建筑物在不能使用时还能回收的价值。即建筑物达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值扣除拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用后的残余价值。;二、成本法的原理 卖方角???看：生产费用价值论 买方角度看：替代原理 卖方：愿接受的价格大于等于己投入的成本，否则亏本。 买方：愿意支付的价格小于等于重新建造成本，否则自建。 共同点：价格=成本 “成本”并非真正成本，它包含了正常的利润和税金，实质上是价格。 确定成本时，应以客观数据为准，并非取实际发生值。市场上，供大于求时，价格低于成本，供小于求时，价格高于成本。;三、成本法适用的对象和条件 1、对象： 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。;四、成本法的优缺点 (一)优点 1、可用于拟建房屋、特殊用途房屋或市场交易案例较少等类型房地产价格的评估。 2、可较好地将土地价格和建筑物价格分开。 3、可用于建筑物再装修、改造成本分析、效益评估，开发项目可行性研究。;（二）缺点 1、老建筑物折旧估算困难。 2、实际建设中误工处理困难。 五、成本法估价的步骤 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料。 2、估算重置价格或重建价格。 3、估算折旧 4、求出积算价格;第二节 重置成本的测算;其中，农地征用费的构成如下： l、土地补偿费 2、青苗补偿费 3、地上附着物补偿费（包括农田基础设施、树木、迁坟等） 4、安置补助费（包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等） 5、房屋拆迁安置补助费。（农村房屋） 6、耕地占用税 7、耕地开垦费 8、新菜地开发基金（征用城市郊区菜地） 9、征地管理费 10.政府规定的其他有关税费。;城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下： 1、被拆除房屋及附属物补偿费 2、购建拆迁安置用房费 3、安置补助费（包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转 交通补助费、迁往远郊县安置补助费、一次性异地安置补助费） 4、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。 5、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6、政府规定的其他有关税费。;2、开发成本 (1）勘察设计和前期工程费 (2）基础设施建设费 (3)房屋建筑安装工程费 (4）公共配套设施建设费 (5）开发建设中的税费 3、管理费用 主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等。;4、投资利息 5、销售税费 （l）销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。 （2）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。 （3）其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。 ;6、开发利润 应以土地取得费与开发成本之和作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。 ;二、重置成本的计算方法 （一）直接法 1、单位比较法（包括单位面积法和单位体积法） 2、分部分项法 3、工料测量法 4、指数调整法;第三节 建筑物折旧的计算;二、折旧的计算方法 1、耐用年数法 (1）定额法（直线法、平分法） (2）定率法（余额递减法） (3）偿还基金法 ;(4）其他方法 A、年金法 B、罗斯法 C、爱沙法 D、年数合计法 2、观察法 　　　无论采用上述哪种方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。 ; 成本法使用注意事项： 一、同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。 二、求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。 以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用。评估土地的重置价格，