第六章 房地产转让.pptx

第六章 房地产转让;本章引例;甲卖一母牛与乙，价3000元，约定乙于6月1日至12月1日之间每月付款500元，12月1日前付完，母牛归乙所有。6月1日，甲将牛交与乙。 （1）若10月5日，母牛遭雷击，问：风险由谁承担？ （2）若8月5日，母牛生一牛犊。问：牛犊应归谁所有？ （3）若在牛款付清之前，乙与丙达成转让该牛的合同，在向丙交付之前，该合同的效力如何？ （4）上问中，如丙不知甲保留了牛的所有权，但已交付于丙，且丙已付款3500元，则丙能否取得该牛的所有权？;第一节 房地产交易概述;房地产交易特点;二、房地产交易的原则;《城市房地产管理法》第31条确立了房地产一同转让的基本原则： 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》策23条规定： 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 注意：抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。为便于抵押权的实现，可以一同拍卖，但对新增房屋所得抵押权人无优先受偿权。;（二）房地产转让和抵押必须以登记为公示方法 （三）房地产交易应接受国家价格管理的原则 国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格。 国家实行房地产价格评估制度。 国家实行房地产交易价格申报制度。 （四）房地产交易中的土地收益合理分配原则 ;第二节 房地产转让概述;　二、房地产转让的方式 根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》（2001），房地产转让行为方式主要包括下列几种： 1．房地产买卖 2．房地产赠与 3．以房地产出资 4．合作开发经营房地产 5．因公司合并导致房地产权属转移 6．以房地产抵债 7．法律、法规规定的其他情形。 ;房地产转让的特殊形式——以房地产合作开发方式转让房地产;2004年11月23日《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 　　 第二十四条　合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条　合作开发房地产??同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 第二十七条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。;　　三、房地产转让的条件和程序 （一）房地产转让的条件 房地产作为重要的物资资源和生产、生活资料，其产权的变动不仅涉及到有关当事人的切身利益，而且具有重要的政治意义与经济意义。一方面，为了繁荣房地产市场，促进经济发展，逐步改善城市居民的居住条件，政府鼓励房地产的交易；另一方面，为了保障有关当事人的合法权益，防止房地产交易中的投机行为和谋取暴利的现象，《城市房地产管理法》和《城市房地产管理规定》对不得转让的房地产作出了规定并对以出让和划拨方式取得国有土地使用权的房地产转让作出了严格的限制条件。; 1．房地产转让的禁止条件 （1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 （2）依法收回土地使用权的。 （3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 （4）权属有争议的。 （5）未依法登记领取权属证书的。 （6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 ; 2．以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件 （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。 （3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。;3．以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的条件 按照建设部颁布的《城市房地产转让管理规定》第12条的规定，可以不办理土地使用权出让手续的情形有： １）经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于下列目的：①国家机关和军事用地。②城市基础设施和公益事业用地。③国家重点扶持的能源、交通水利等项目用地。④法律、法规规定的其他用地。 ２）私有住宅转让后仍用于居住的。私有住宅是指在我国特定历史背景下形成的个人所有或共有的住宅。 ３）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。 ４）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； ５）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。 ６）根据城市规划土地使用权不宜出让的