第三章物业管理程序.ppt

(4)装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。 (5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。 (6)按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。 (7)装修施工应安排在上午7：00—12：00，下午14：00—20：00时间内进行，以免影响他人休息。 (8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。 (9)需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。 (10)施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。 (11)未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。 (12)底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。 (13)临平台的阳台、窗户不能改装门。 (三)押金及保证金 (1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。 (2)装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。 (3)装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。 (四)违规责任 (1)在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚. (2)装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须照价赔偿。 (3)因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复(或承担修复费用)，并视情况给予受损害者必要的赔偿 (4)因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。 * 案例 某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。 * 案例 管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，物管人员消除了堵塞现象。 事后，李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物管公司提出索赔要求。 李先生受损的原因是下水管道被堵塞而冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废物。 * 物业公司该不该满足李先生的赔偿要求？为什么？如何处理？ * 处理结果及依据 根据建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十八条 规定：家庭居室装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放及清运。严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物品。 这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。 本章结束 * * 物业可能存在的质量问题： 1.给排水系列。 2.门窗系列。 3.供电系列。 4.墙面、屋顶、地板系列。 5.公共设施及其他。 案例：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。 请问： 物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办？ 物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。 原因： 1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。 2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。 3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。 案例：谁有权决定在楼顶搭建广告牌？ 某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室，并已取得房地产产权证书。 有一天，该公司发现，大