财务会计(8z投资性房地产).pptx

第八章 投资性房地产　主要内容：　　 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换和处置　重点和难点：　　 投资性房地产的概念和范围 投资性房地产的确认条件 投资性房地产初始计量的核算 投资性房地产后续计量的核算 投资性房地产的转换和处置的核算第一节 投资性房地产的特征和范围一、投资性房地产的概念及特征 房地产：是土地和房屋及其权属的总称。 在我国土地国家或集体所有，企业只能取得使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物。 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的特征： 1、投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种渡让资产使用权行为。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 企业持有房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动，这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，从而与自用厂房、办公楼等房地产和作为存货房地产加以区别，以清晰反映企业持有房地产的构成和盈利情况。 3、投资性房地产有两种后续计量模式 一般情况下，企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件情况下，有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可采取公允价值模式进行后续计量。但同一企业只能采取一种模式对所有房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。 二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围包括： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物财本11-11-2 1、已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。 3、已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。 不属于投资性房地产的项目 自用房地产 为生产商品、提供劳务或经营管理而 持有的房地产。 作为存货的房地产 房地产开发企业在正常经营过程中销售 的或为销售而正在开发的商品房和土地。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产确认的条件 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件才能予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量 二、投资性房地产的确认 1、外购房地产的确认 外购的房地产，只有在购入的同时明确用于出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。 2、自行建造投资性房地产的确认 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时明确用于对外出租或资本增值，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。 3、非投资性房地产转换为投资性房地产的确认 非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。自用房地产或作为存货的房地产转为出租，应当在租赁期开始日确认为投资性房地产。自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权，应当在该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点，确认投资性房地产。 4、核算投资性房地产使用的会计科目（1） “投资性房地产”科目，该科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。借方登记企业外购、自行建造等取得的投资性房地产的成本，贷方登记投资性地产的转出成本。期末借方余额，反映企业投资性房地产的价值。 投资性房地产采用成本模式计量的，企业应当按照投资性房地产类别和项目进行明细核算；投资性房地产采用公允价值模式计量的，企业应当按照投资性房地产类别和项目并分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。 （2） “公允价值变动损益”科目，核算企业交易性金融资产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务中公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失，也在本科目核算。借方登记资产负债表日投资性房地产等的公允价值低于其账面余额的差额，贷方登记资产负债表日投资性房地产等的公允价值高于其账面余额的差额。期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后