物业服务收费的法律规定课程讲义.pptx

第9章 物业服务收费的法律规定 ;9.1 物业服务收费概述 ;9.1.1 物业服务收费的概念 ;9.1.2 物业服务收费应遵循的原则 ;（1）合理原则 合理原则是指在物业管理实际操作中，定收费时应充分考虑物业管理企业的利益，要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考业主的经济承受能力。 ;（2）公开原则  公开原则要求物业管理公司公开服 务项目和收费标准，规范物业管理公司 对用户提供的特约有偿服务，并实行明 码标价，定期向业主公布收支情况，主 动接受业主监督。 ;（3）质价相符原则  质价相符原则，指物业管理服务的 收费标准应与服务质量相适应。 ;（4）合法竞争原则  不得恶意压低价格，扰乱正常市场秩序。 ;（5）政府监管原则  为了保护相对人的利益，国家对格式 合同实施政府监管原则，物业管理合同包 括收费合同作为格式合同亦不例外。 ;9.2 物业服务费用的构成及其监管 ;9.2.1 物业服务费用的来源和分类 ; （1）专项维修资金 所谓专项维修资金，是指根据法律 规定建立的专门用于住宅共用部位、共 用设施设备保修期满后的大修、更新、 改造的基金。 ; （2） 物业服务收费 物业服务收费，是指物业管理企业按 照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理、 维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主 所收取的费用。物业管理服务收费按性质、 特点可分为公共性服务费、公众代办性服务 费和特约服务费。 ; （3）经营性收人 物业管理企业在其物业管理区域内 往往有部分物业可以进行经营，该物业 的产权属全体业主共有，业主可以委托 物业管理企业经营，双方约定协议，物 业管理企业收取一定佣金作为其经营性 收入。 ; （4）国家财政来源 住宅小区的社区文化和文明小区 建设，是社会主义精神文明建设的重 要组成部分。因此，对创建文明小区， 不仅物业管理企业重视，而且当地政 府也十分重视并给予经济上的补贴。 ;9.2.2 物业服务成本构成 ;9.2.3 物业服务费行政监督的???干规定 ;9.3 物业服务费用的确定与分担 ;9.3.1 物业服务费的定价方法;1）政府定价 政府定价是一种政策性定价。在目 前物业管理市场发育尚未完全成熟、竞 争机制尚未真正形成，物业类型较多、 居民收入水平普遍还不高的情况下，政 府作为市场定价主体，谨慎、稳妥地确 定物业服务价格，也是一种有效地调节 物业管理市场的重要方法。 ;2）政府指导价 政府指导价也是一种政策性定价， 它是政府物价部门根据当地经济发展水 平、物业管理市场的发育程度以及物业 管理服务等级标准等因素，在征询物业 管理行政主管部门的意见后公布的基准 价及其浮动幅度。 ;3）市场调节价 市场调节价是一种市场定价形式， 它是指物业服务收费标准由物业管理企 业与业主协商议定，然后将收费项目和 收费标准向当地物价部门备案的一种价 格形式。 ;9.3.2 物业服务收费的收费方式 ; 包干制是指由业主向物业管理企业支付 固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业 管理企业享有或者承担的物业服务计费方式 。实行物业服务费用包干制的，物业服务费 用的构成包括物业服务成本、法定税费和物 业管理企业的利润。 ; 酬金制是指在预收的物业服务资金中 按约定比例或者约定数额提取酬金支付给 物业管理企业，其余全部用于物业服务合 同约定的支出，结余或者不足均由业主享 有或者承担的物业服务计费方式。 ;9.3.3 物业服务费用的分担原则 ;9.4 物业服务费用的收缴 ;9.4.1 物业服务费的收缴管理; 2）加强立法，提高收费管理水平 （1）及时送达或公布收费通知； （2）物业费拖欠的追缴 如果业主(物业使用人)不能如 期缴纳管理费，物业管理企业财务 部门应进行催款。 ;物业服务费用的追缴有如下方式： （1）一般性追缴； （2）针对性追缴； （3）区别性追缴 ;9.4.2 物业服务收费的其他相关规定 ;9.5 物业专项维修基金的管理 ;9.5.1 物业专项维修基金的来源 ; 2）公有住房 公有住房售后的维修基金来源于两部分： （