旧城改造项目计划方案要点.docx

旧城改造项目计划方案要点 旧城改造工程要点一、几个关键名词1.拆迁本钱：拆迁中全部的费用，是开发本钱的一局部，包括撤除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、撤除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。2.定向摘牌：拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。3.拆赔比：新建的建筑总面积与撤除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。4.丈量、确权：对拆迁房屋的构造形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做具体的登记，明确房屋产权归属 (集体、个人、国家) 〔有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿根据。5.村民股份公司：村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息把握全面，熟识村民心理，在村民中有肯定的声威，在村民的联络、召集、组织、确权、会谈过程中能起到重要作用，能削减过程中产生的冲突二、补偿方式拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。1.实物：实物补偿即根据拆赔比给出还建房屋的面积，根据计算标准进展补偿。2.货币：货币补偿即依据相应的市场价格给出单位面积补偿款，根据现有房屋建筑面积进展货币补偿。3.实物为主货币为辅：实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全承受实物补偿的拆迁者。4.货币为主实物为辅：货币和实物相结合的补偿即依据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房实行优待措施，在肯定的面积下根据当地单位建安本钱价购置房屋。三、拆赔形式1.完全市场化拆赔式:市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民会谈达成的，完全依据村民意愿。2.有条件市场化拆赔:实行不界定建房时间的方式，由政府掌握综合拆赔比挺直对现有私房按市场方式拆赔。3.准政策方案一:完全政策方案的根底上对违法私房赐予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。4.准政策方案二:完全政策方案的根底上对违法私房赐予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。5.完全政策拆赔:假设政府可以保证落实“有效界定建房时间〞(即界定合法违法的标准)和“强迫撤除违法建筑〞两个关键环节，工程可以根据政府政策要求完全施行。(政府强势，|西部城市)备注：建议从可操作性动身选拼拆赔方案。假如侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案〞。假如侧小于维护《两规》，应选择准政策方案1〞,但必需解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。四、拆赔比“实物赔偿，产权置换〞的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采纳赔偿面积的方式比拟普遍，一般的拆赔比为1: 0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。五、拆迁补偿在理论中的详情1.赔偿方式1〕阶梯式的拆赔比以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下根据全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就根据货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。(理论中的最正确方式。)2〕首层赔偿商业私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。2.鼓舞搬迁1〕鼓舞搬迁。村民原先的房子有天有地，如今一下子承受不了高层的楼房生活。对于这种状况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓舞搬迁。2〕在政府政策中也有规定鼓舞搬迁，如选择货币补偿，嘉奖10%；协作丈量安置搬迁，嘉奖10%;(房屋货币补偿金额)3.安抚村民1〕居民组建物管公司：居民最担忧的是社区里面有物业管理费，担忧生活本钱增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以制造就业时机商铺返还。2〕商铺返还：低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以挺直由水电公司来处理。以现状赔偿。4.以现状赔偿：对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进展赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次缘由。六、设定拆赔方案的关键1.旧城改造区域的普遍现状特点1〕违章私房普遍:2〕产权关系混乱:3〕面积超标严峻:4〕建筑强度大:5〕业主来源冗杂:6〕建房形式多样:2.设定拆赔方案的关键1〕查帐:拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次全部房屋根据查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!2〕确权:确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在施行中由