酒店管理分析高级酒店价值指数分析(叶予舜).pptx

中国高级酒店价值指数报告 中国高级酒店价值指数 目录 中国高级酒店价值指数 指数的定义、构成和计算方法 中国酒店发展现状 • 旅游行业发展趋势 • 高星级酒店发展现状 不同地区五星级酒店价值指数 结论 1 2 3 4 • 中国高级酒店价值指数定义 定义 公式 意义 当年高级酒店的每间可供出租房间的价值相对于某标准年（2010 年）的价值指数。 由当年酒店经营产生的营业净收入测算得到的高级酒店的每间可供 出租房间的价值相对于某一年的比值，即反映了酒店每间可供出租 房间的价值变化。地域范围可以具体到全国、或者某个区域、或者 某个城市。 • 高级酒店每间可供出租房间价值 由每间可供出租房间产生的营业净收入通过抵押资产资本化法测算 得出的房间价值。 估价 方法 NOI • 抵押资产资本化法 注：债权价值、股权价值、每年债务支付都是估值模型里虚拟价值，和酒店公司实际资产结构无关。 酒店 价值 债权 价值 股权 价值 总价值=债权价值+股权价值 V=D+E 债权价值=按照等额还本付息方法（PMT）每年的债务支付的现值 股权价值=（营业净利润 - 每年的债务支付的现值）/回报率 • 债权价值 每年债务 支付 债权 价值 参数 每年债务支付=当年营业净收入/债务偿还能力比率 DS = NOI / DCR 债权价值=按照银行贷款利率等额还本付息方法（PMT）每年的债 务支付的现值 D = DS / PMT（r, n, 1） DCR：债务偿还能力比率，一般设为1.2 r：银行贷款利率 n：还款期数 PMT(r, n, 1)：现值为1的贷款，以贷款利率r，分n期还款的等额还 本付息方式，每期应该支付的还款。 7 • 股权价值 每年业主 收益 股权 价值 参数 每年业主收益=当年营业净收入- 每年债务支付 SI = NOI - DS 股权价值=（营业净利润 - 每年的债务支付的现值）/回报率 E =（NOI – DS）/ k k：业主投资回报率 8 • 酒店价值 酒店 价值 主要 参数 DCR：债务偿还能力比率 r：银行贷款利率 k：业主投资回报率 说明 1. 2. 3. 4. 酒店价值的来源是营业净收入，也就是酒店运营的盈利能力； 业主希望的投资回报率k银行贷款利率r； k和r越大，酒店价值越小； 国际上银行通常要求DCR为1.2。 9 • 中国高级酒店价值指数 采取2010年酒店价值为基准，即100。其他年份相对于2010年的 价值的比值既当年的酒店价值指数。 基准 公式 10 • 中国高级酒店价值指数意义 意义   促进酒店业主在投资初期编制完整的酒店投资资本预算； 帮助酒店业主在投资酒店时考虑时间和地域的战略布局；   为金融机构测算酒店的经营现金流以及债务风险提供依据； 指导业主对酒店资产进行价值管理，使得业主的整个酒店 资产包获得价值的提升。 目录 中国高级酒店价值指数 指数的定义、构成和计算方法 中国酒店发展现状 • 旅游经济发展趋势 • 高星级酒店发展现状 不同地区五星级酒店价值指数 结论 1 2 3 4 2011年 2012年 上半年 国内旅游人数达26.4亿人次，比上年增长13.2%；国内旅游收入 1.93万亿元，增长23.6%； 入境旅游人数1.35亿人次，增长1.2%；入境过夜旅游人数5758 万人次，增长3.4%；旅游外汇收入485亿美元，增长5.8%； 2012年上半年，全国旅游总收入约1.28万亿元，同比增长17.3%。 国内旅游人数达15.5亿人次，同比增长14.6%；国内旅游收入 1.13万亿元，同比增长20.1%； 入境旅游人数6625万人次，与上年同期基本持平；入境过夜旅 游人数2835万人次，同比增长1.3%；旅游外汇收入约240亿美 元，同比增长3.0%； 数据来源：中国国民经济和社会发展统计公报 12 • 旅游经济发展现状与预测 2011年，全国旅游业总收入2.25万亿元，增长20.8%。 数据来源：国家旅游局 13 • 2006-2011年国民经济发展与旅游业发展对比分析    近年来，我国GDP与旅游业均保持增长，总量不断增加。旅游业占GDP比重较为均衡，保持在4% 左右。 除2008年外，旅游业收入增速均高于GDP增速。受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，我 国旅游业于2008年经受了前所未有的考验，但仍实现5.8%的增速，之后旅游业实现全面恢复。 2011年旅游业总收入达2.25万亿元，同比增速达20.8%，占同期GDP比重为4.77%，创近年来新高。