重庆市房地产开发报批流程.pptx

重庆市房地产开发报批流程主要内容重庆市房地产开发报批流程房地产开发中的成本构成房地产开发中的问题与对策 重点研究房地产开发前期报批流程。研究方法 文件检索公司调研★理论研究基本假设房地产开发项目（商、住、办公）重庆市主城区严格依法建设，不存在罚款第一篇：报批流程房地产开发阶段划分投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获得土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理项目设想审核施工图竣工工程预验1.投资立项年度计划七通一平组织竣工验收可行性研究材料设备订货竣工资料归档3.施工准备申请项目报告办理开工报告办理竣工决算组织招标规划方案商品房预售签订施工合同征地商品房价格报批组织施工单位进场5.房屋销售勘察设计报工程竣工单组织设计交底地质勘查商品房记账入库2.前期工作审查施工图组织设计设计招标商品房销售规划设计方案选定施工放线组织交房建筑设计规划部门验线6.售后服务建立物管机构4.工程管理勘察设计部门验槽拆迁建立房屋档案组织桩基验收办理施工执照建立服务制度隐蔽工程预验编制施工组织设计日常管理结构签订验收工程预算造价房地产开发阶段划分投资决策阶段前期工作阶段（规划设计阶段）开发建设阶段租售阶段一.投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和土地竞买以及《项目建议书》、《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。 获取土地信息测算编制项目建议书投资机会研究项目建议书审批反馈最高价否是否可行是编制可行性研究报告参加土地竞买可行性研究报告审批否是否获得是办理投资项目备案证办理土地权属交接相关证件项目立项审批项目立项转入前期工作阶段获得土地信息的渠道重庆市土地交易中心★ /com/default.asp/com/default.asp土地转让合作开发其它方式还有什么其它方式？返回投资机会研究针对已有的土地信息根据开发商自己的开发能力测算项目的获利能力和抗风险能力测算土地竞买最高价经验在这一程序中占了很大的成分返回先找土地，再考虑项目先有项目构想（投资意向），再找土地一般的房地产开发项目，有别于重大的基础设施建设项目和其它重大项目。由于土地的获取难度大，开发商的一般做法是先取得土地，然后再考虑项目。在报批的过程中，这两个过程则是相互交替进行的。土地竞买（土地交易中心）招标方式市土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料，报名，交保证金；市土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书；凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领《土地成交确认书》土地竞买（土地交易中心）拍卖方式市土房局提前公告拍卖有关事宜；到市土房局办理竞买手续 ；市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方；受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领《土地成交确认书》。办理完《建设用地规划许可证》后再办理国土证项目建议书的审批 审批部门市发展与改革委员会审批材料待审批的项目建议书项目资本金中除自有资金外的资金来源证明项目业主资信证明材料或营业执照复印件其他特殊规定必备的材料审批结果项目建议书批复 重庆市计划委员会文件渝计委固[2004] 号关于XXX花园项目建设工程项目建议书的批复重庆市XX房地产开发有限公司： 你公司XX[2004]第01号文件收悉。为改善人民居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如下：重庆市发展计划委员会 年 月 日主题词：城乡建设 房地产 立项 批复报送：市计委，区政府。抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。委托环境影响评估 委托部门具有相应资质的单位委托结果项目环境影响评价报告书收费标准遵循市场价《建设项目环境保护管理条例》第九条可行性研究的审批审批部门市发展与改革委员会申请材料待审批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书 项目建议书批准文件复印件 其它特殊规定必备的材料审批结果可行性研究报告批准文件通常委托有资质的单位编制可研报告项目立项审批部门市发展与改革委员会申请材料立项申请书土地出让确认书《项目建议书》《可行性研究报告》开发资质证明和营业执照法人身份证复印件获得证件《企业投资项目备案证》《建设项目备案批复》（１０份）二.前期工作阶段前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。 委托地质勘查申请项目选址委托地灾评估缴纳土地出让金土地成交确认书获得《建设项目选址意见书》获得《设计条件要求通知书》申请用