无权转租人转租房屋合同效力.docx

无权转租人转租房屋合同效力 竭诚为您供应优质文档/双击可除无权转租人转租房屋合同效力篇一：未经出租人同意的转租合同的效力未经出租人同意的转租合同的效力黄松《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同连续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。〞假如经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律给予了出租人租赁合同解除权，以爱护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在？其合同效力是认定为有效？无效？亦或效力待定？却在理论和实务界有着不同的观点。一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者特别类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指可以独立存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：〔1〕发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，〔2〕效力上的附属性，主合同不能成立，从合同就不能成立；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力；〔3〕转让的附属性，主合同转让，从合同不能单独存在；主合同的权利转让，从合同的权利必需依附于主合同发生转让；〔4〕消灭上的附属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止；〔5〕法律利益的附属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全一样，如独立的定金合同，有的从合同的当事人那么为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均效劳于主合同债权人的法律利益；〔6〕假如从合同在主合同当事人与第三人之间成立，那么从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人供应抵押担保为例，主合同之标的物为肯定数量的金钱，而抵押合同之标的物那么为第三人供应的抵押物。从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在独立于租赁合同的法律利益，转租人为了猎取租金，次承租人那么为了获得租赁物的用法、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同看法：看法一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；看法二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效。该种看法涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租别人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，假设出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。看法三、出租人主见承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持。笔者赞同第三种看法，而看法一和看法二反响了很多认识上的误区。对于看法一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律给予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的状况下对原出租人的爱护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概制止转租。其次，无效合同指的是合同违背了法律和行政法规的强迫性规定或者损害国家、社会公共利益，因此不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的状况进展了明确的规定，认定合同无效应当严格根据无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，假如出租人与承租人订立合同商定可以转租的话就排除了该条的适用，明显该条为任意性规定而不是法律的强迫性规定。对于看法二，该种看法代表着一种对于转租涉及到的无权处分行为的理解问题。该种观点认为未经出租人同意将租赁物转租别人是一种无权处分行为，假如出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，即认定该转租合同是一种效力待定的合同。第2/4页我国合同法51条规定了无权处分对于权利人的损害的规定，“