无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点.docx

无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点 无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中占比最大的案件类型。该类案件的合同效力认定及后果处理是审讯理论中面临的首要问题和难点。此前，对于房屋租赁合同效力认定的裁判思路已在第7期审委会类案总结《房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点》中作了系统介绍。关于房屋租赁合同被认定无效后应如何处理亦是案件审理裁判的关键，故有必要对该类案件的审理思路和裁判要点予以梳理、归纳和总结。一、典型案例案例一：涉及双方当事人的过错认定因承租人赵某拖欠房租，出租人刘某诉至法院要求解除合同。后赵某以刘某隐瞒房屋系违法建筑为由，反诉要求确认合同无效，并主见刘某应对合同无效担当全部过错责任。刘某辩称赵某在签约时未对房屋性质进展审查，亦应担当相应过错责任。案例二：涉及扩建损失的责任分担A公司承租B公司厂房，双方商定A公司可在租赁范围内建筑房屋。该房屋全部权归B公司全部，A公司仅有用法权。后A公司所建房屋因属违法建筑被撤除，A公司遂诉至法院要求B公司赔偿扩建损失。案例三：涉及房屋占有用法费的认定C公司承租D公司房屋，租赁用处为经营餐厅。双方合同商定D公司负有协作C公司办理相关登记手续的义务。后C公司以D公司未供应相应办证所需材料导致其无法经营为由要求解除合同。同时，因房屋系违法建筑导致租赁合同无效，C公司主见仅需根据合同租金标准的40%向D公司支付房屋占有用法费。二、无效房屋租赁合同案件的审理难点〔一〕合同无效后果处理事项繁杂房屋租赁合同被认定无效后，法院在处理合同无效后果时会涉及房屋返还、房屋占有用法费、公共事业费用、保证金、押金、装饰装修损失、设备损失、改扩建损失、搬迁补偿款等诸多事项，且往往本诉与反诉交织，如遗漏个别后果处理可能造成双方利益安排的失衡，故审理时存在肯定难度。〔二〕导致合同无效的当事人过错认定难在无效房屋租赁合同案件中，导致合同无效的情形通常较为冗杂。法院在对相关因素进展审查时，尤其对于租赁房屋的产权状态和违法性质等相关事实，往往因租赁房屋建筑年月长远，相关法律法规、政策文件已发生改变，或房屋历经屡次改扩建等诸多缘由，对当事人的过错认定存在困难。〔三〕无效后果损失认定难理论中，租赁房屋系违法建筑是导致租赁合同无效的主要情形。承租人要求出租人赔偿装饰装修或改扩建损失，尤其在租赁房屋因违法性质被撤除或局部撤除、装修现状不复存在的状况下，如何精确认定因合同无效产生的装修等损失是该类案件的审理难点。〔四〕房屋占有用法费确定难依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问题的说明》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同商定的租金标准支付房屋占有用法费的，法院一般应予支持。然而，理论中个案状况不尽一样，如在租赁市场价格大幅波动、标的物违法、房屋存在严峻质量瑕疵、当事人未实际用法房屋等状况下，法院是否参照、如何参照合同商定的租金标准对房屋占有用法费进展确定存在难度。三、无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点处理房屋租赁合同无效后果时，法院要依据老实信誉原那么，充分考虑当事人的过错程度、房屋用法情况、合同主体义务、合同履行状况等因素，在当事人之间合理安排责任，避开一方因合同无效而获益，实现各方当事人之间利益的救济与平衡。〔一〕导致合同无效的主体过错责任认定在该类案件中，法院需首先确认导致房屋租赁合同无效的主体过错责任。理论中导致合同无效主要存在两种情形：一是租赁房屋系违法建筑；二是非法转租。1、租赁房屋系违法建筑情形下的主体过错责任认定随着环境综合整治行动的开展，因房屋未获得建立工程规划答应证或未根据建立工程规划答应证规定建立，无合法建立手续而认定合同无效的案件占无效房屋租赁合同案件的绝大多数。此种状况下，法院应考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知状况、承租人是否尽到留意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对双方过错责任进展综合认定。第一，供应适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务。通常状况下，出租人作为租赁房屋的管理人或实际掌握人，对租赁房屋的实际情况相较承租人而言应更为清晰。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋的情况亦具有审慎的留意义务，但疏于留意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失担当次要责任，详细责任比例由法院视案情酌定。其次，如有证据证明承租人明知合同无效情形仍旧承租房屋的，法院一般应认定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失担当同等责任。第三，如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应留意义务，而出租人供应虚假材料致使承租人有理由信任租赁房屋合法的，对于合同无效造成的损失承租人原那么上无需担当责任。如案例一中，赵某疏于对房屋