07第七章 工程项目的经济评价.pptVIP

投资利税率=年利税总额或平均利税总额/总投资*100%? * 序号 年份 科目 投产期 达产期 1 2 3 4 5 6 7 1 资产 1.1 流动资产总额 1.1.1 应收帐款 1.1.2 存货 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 1.2 在建工程 1.3 1.4 固定资产净值 无形资产及递延资产净值 2 负债及所有者权益 2.1 流动负债总额 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 应付帐款 短期借款 长期负债 负债合计 所有者权益 资本金 资本公积金 2.3.3 累计盈余公积金 2.3.4 累计未分配利润 （5）借款还本付息计划表 借款还本付息表主要用于反映计算期内各年的借款、还本付息、偿债资金的来源，计算借款偿还期、偿债备付率、利息备付率。 序号 项目 合计 计算期 1 2 3 4 … n 1 借款 1.1 期初借款余额 1.2 当期借款 1.3 当期应付利息 1.4 当期还本付息 其中：还本 付息 1.5 期末本息余额 2 还本资金来源 2.1 当期可用于还本的未分配利润 2.2 当期可用于还本的折旧和摊销 2.3 以前年度结余可用于还本资金 2.4 用于还本的短期借款 2.5 可用于还贷的其它资金 借款还本付息计划表 三、财务评价的指标 盈利能力分析的静态指标 盈利能力分析的动态指标 清偿能力分析指标 1、盈利能力分析的静态指标 静态的投资回收期Pt（现金流量表） 投资收益率R 投资利税率 投资净利润率 项目资本金净利润率ROE 利润与利润分配表 2、盈利能力分析动态指标 财务净现值FNPV 财务内部收益率FIRR 动态投资回收期PD 现金流量表 3、清偿能力分析指标 借款偿还期 I 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率 借款还本付息计划表 资产负债表 （1）借款偿还期 或 当借款偿还期小于或等于贷款机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力。 （2）资产负债率 一般认为负债率为0.5~0.7是合适的。 （3）流动比率 流动比率反映项目各年偿付流动负债能力的指标，衡量项目流动资产在短期债务到期前可变现用于偿还流动负债的能力。 （4）速动比率 速动比率反映项目快速偿付（用可以立即变现的资金偿付）流动负债的能力。 （5）利息备付率 利息备付率表示在借款偿还期内项目的利润偿付利息的保证倍率。 息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用 一般大于1，小于1表示付息能力保障不足。 （6）偿债备付率 偿债备付率表示在借款偿还期内项目可用于还本付息的资金偿还贷款本息的保证倍率。 指标小于1，表示当年资金不足以偿付当年债务，需通过短期借款偿付已到期债务。 财务评价指标与基本报表关系 评价内容 基本报表 静态指标 动态指标 盈利能力分析 项目投资现金流量表 静态投资回收期 FNPV FIRR 项目资本金现金流量表 FNPV FIRR 利润与利润分配表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 清偿性分析 借款还本付息计划表 借款偿还期 资产负债表 资产负债率 流动比率 速动比率 财务计划现金流量表 考察资金平衡和余缺 1、基本报表： 现金流量表 财务计划现金流量表 利润与利润分配表 资产负债表 房地产投资项目财务报表 2、辅助报表： 总投资估算表 销售（经营）收入估算表 借款还本付息计划表 销售（经营）税金及附加估算表 一、现金流量表 1、概念：计算各年的现金收支，不包括非现金收支 2、用途：用来计算动态和静态的评价指标，进行财务盈利能力分析。 房地产投资项目财务报表 3、注意事项 包含三个——项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资各方现金流量表。 项目投资现金流量表：以项目投资作为计算基础，不考虑其资金来源与利息多少的情况下考察项目的盈利能力，所以无还本付息现金流出一栏； 资本金现金流量表：从直接投资者出发，不考虑贷款本金偿还和利息支出，考察自有资金的盈利能力（银行借贷不能考虑进去）； 投资各方现金流量表：考察各方资金盈利能力。 4、编制注意事项 可计算税前净现金流量，也可计算税后净现金流量，一般是税前； 关于计算期：销售型项目——只有建设期，从项目建设开始到销售完； 经营型项目——建设期+经营期，从项目开始到项目转售或经济寿命结束； 置业型——经营期或持有期，从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束。 二、财务计划现金流量表 1、用途：全面反映房地产项目各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的贷款及偿还计划。 2、构成：资金来源，资金运用、资金盈余，累计资金盈余。 资金来源：销售、租金收入、自有资金投入、银行贷款； 资金运用：