写字楼产品物业建议.pptVIP

产品打造建议 外立面在写字楼中的作用; 符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”; 对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后） 建筑外立面用材 外立面建议 建筑外立面用材 外立面建议· 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙＋金属百叶 玻璃幕墙+铝合金板 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 面积：1400-2000㎡ 使用率：70%以上 目前国内高档写字楼标准层面积最大约在2500平米， 主流面积段在1400-2000平米； 使用率几乎都在70%以上 （为使项目更具有远期竞争力，在使用率上应尽量做到大。） 横向建议——标准层面积建议： 顶级写字楼的层高在.2米 保证办公空间净高米以上 竖向建议——标准层高建议 办公大堂设计 关键词：高度 气派 取样本的平均比例9.65% 取标准层高度米的2~3倍 （所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。） 电梯系统 关键词：国际品牌、大容量、品味内饰 中央空调 关键词：分户计量、24小时办公、独立新风系统 外立面建议灯光工程 利用夜间照明体现 建筑外型与结构美——灯光就是建筑的灵魂 考虑因素： 城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。 建议要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维修方便； 不可采用彩色及大量的动态变化光色； 光色方面建议采用：黄、白两种光色 选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全 选择智能控制照明方式，可以节电在20~50%以上。 考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等； 预备4个蹲位以上的空间。 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。 公共空间公共卫生间建议 ——容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低 车位数量建议 车位已成为目前写字楼客户最关心的问题之一,尤其是现在已开始成为衡量写字楼档次和形象的重要参数。 甲级以上写字楼对车位的要求是： 75-150平米/个， 对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供。 谢谢！ 中原地产代理（深圳）事业三部C组 二级市场策划品控中心 深圳写字楼概况 学习文档 写字楼发展趋势 趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟 市场发展趋势分析 趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显 区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进 中心区：星河发展中心、卓越时代广场二期、嘉里建设中心、港中旅等项目面市。 南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超过25万。 中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。 市场发展趋势分析 市场发展趋势分析 趋势三：写字楼产品发展趋向人性化演变 航天大厦 安联大厦 通过花园，将一层分割为1/4 双卫生间 高区空中花园 通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享 中低区空中花园 案例借鉴：安联大厦 关键字： “肺空间”、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公 以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。  案例借鉴：安联大厦 写字楼大势 大势环境——关键词：商务市场、新楼供不应求 2006年到07年，共经历了两个销售周期，目前处于第二周期的波谷位置。影响两个成交周期的因素都是新增供应。 从07年新推项目的销售成绩极佳的表现来看，市场的吸收能力比以前明显增强很多。 宏观市场环境认识 大势环境——关键词：二手成交超过一手,投资氛围浓厚 2006年，写字楼三级市场成熟稳定，全年总成交为万平方米，同比大增48.87%，也超出2006年刚创下历史成交新高的一手写字楼交易面积12.17%。写字楼三级买卖市场成熟稳定的一个重要标志就是成交量稳定，波动不大 宏观市场环境认识 大势环境——关键词：新推项目、价格飙升 2007