2021年报建流程及潜规则.docx

精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - 感谢这位老兄的倾情奉献， 费了很大的劲把自己的房屋开发体会写了下来； 想当房产老板的兄弟们可以看哈； . .. .. . 中华人民共和国城乡规划法将于明年 1 月 1 日实施，作为曾经的房地产治理 部门的小混混以及现在的下海流浪人员， 我看了其中与房地产开发报建有关的内容， 有些感叹，在这里讲一讲； 涉及房地产治理的各大部门之间的恩怨由来已久， 想到哪里就讲到哪里吧； 下面基本上是依据报建的先后次序来说； 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证， 加上规划要点批复， 是进行房地产开发的前提 . 但是 , 这几样东西领取的先后次序，特殊的有学问；有体会的同志，一看这几样东西的发出 时间，基本上就可以判定出地块背后的故事； 这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日长期的权力斗争；目前我国法律也没有很好的规范这个问题； 恩，简洁的说一下， 土地证由国土部门颁发， 是土地权属证明，载明白土地用途及使用期限（只是载明） ；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法 律依据； 规划要点批复由规划部门颁发， 是确定土地使用强度指标的法律依据， 如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出来， 包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里表达出来； 一般来说， 一块地， 必需要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证） 之后，才能领取土地使用权证；这确定应当是必需的程序； 由于国土部门必需依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度， 才能运算出土地出让金， 才能在土地证上载明土地用途及年限； 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态；由于第一， 许多地方的国土部门在出让土地的时候， 根本不考虑规划， 直接就整块出让了； 然后给人家办出商住用地土地使用权 第 1 页，共 23 页 - - - - - - - - - - 精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - 证；这种让人无法懂得的土地出让模式一度特殊盛行； 然后受让了土地的开发商， 再去规划部门软磨硬泡， 无论是修改规划也好，仍是根本没有规划都好，反正， 我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定； 我不是批判这种土地出让模式简洁滋生腐败； 要知道， 我国正式搞土地出让也只不过是 从 1990 年开头的， 而以公开交易的形式搞土地出让， 甚至都只是从 1997 年才正式开头； 而北京第一块公开交易的土地，是到 2000 年之后才上市的；我只不过是说，我国在这个问题 上缺乏体会， 国际上也没有什么可供借鉴的模式； 由于我国的房地产治理体系那确定是全世 界独有的； 愤青们不要在这里给我指三道四； 我在这个行业浸了这些年了， 起码我个人觉得，把我放到 90 岁月的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式；城市规划这个概念始终 到现在都仍没深化人心，更何况当时呢； 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了； 新城乡规划法第三十八条： 在城市、 镇规划区内以出让方式供应国有土地使用权的， 在国有土地使用权出让前， 城市、 县人民政府城乡规划主管部门应当依据把握性详细规划， 提出出让地块的位置、 使用性质、 开发强度等规划条件， 作为国有土地使用权出让合同的组成 部分；未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权； 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目， 在签订国有土地使用权出让合同后， 建设单位应当持建设项目的批准、核准、 备案文件和国有土地使用权出让合同， 向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证； 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中， 擅自转变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件； 期望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门； 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开头的时候必需要搞的东西； 特殊的社会主义特色； 不过这 第 2 页，共 23 页 - - - - - - - - - - 精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - 里也有些东西很好玩，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司；这里要留意一下， 母公司拍到的土地， 转到其全资设立的项目公司名下， 按我国法律，不属于交易；我再次强调一 下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易；再次强调：不属于交易；因此， 房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上毁灭，只留下一个壳； 这种操作