建工地产年经济工作务虚会讲话稿.pdf

建工地产 XX 年经济工作务虚会讲话稿 今天上午四位同志的发言，主要的内容实际上是一个关 于成本的讲座。这个讲座今年 8 月份就让相关部门做准备。 他们的发言实际上涵盖了从开发拿地阶段一直到销售完毕 交付这一全开发链条的成本规划、成本管控问题。虽然讲得 不全面，但是讲得很好，看得出来几位同志都是做了充分的 准备，是我调到开发公司以来他们讲得最好的一次。下午两 个小时的讨论，两组的同志都准备得很充分，无论大家说得 好坏，从头脑风暴的角度是禁止批评的。开会的目的就是听 取各种意见，为我们下一步的工作思路收集一些素材。对今 年公司的经济工作务虚会，我谈谈一些想法： 一、经济形势分析。 XX 年从大的经济形势讲肯定是下行压力较大， 但是对房 地产企业而言应该是比较好的一年。这是因为 XX、XX 年国 家都是实行的相对稳健的货币政策和不太积极的财政政策， 导致了通货紧缩，以至于房地产企业资金紧张，大量开发商 资金链面临断裂。 XX 年下半年是稳健的货币政策加上适度灵 活政策，在具体的操作过程中更加灵活，并且有热钱进入， 这就推高了一线城市和部分二线城市房地产量价齐涨、一片 大好；部分二线城市（包括重庆）是稳中有升，很多房地产 企业包括我们自己也从中受益；但是三、四线城市却仍然面 临高库存、 弱需求的局面， 这一点我们建工地产是深有体会。 因此，我们经过分析得出的结论是： 1、整个房地产市场不 同城市不同区域的两极分化严重加剧，特别是北上广深和部 分中心城市，包括同一城市的不同区域。比如重庆市，区县 不说，就是主城区域，南坪、大渡口的房价涨幅就远远不如 照母山、大竹林、江北嘴，这对于我们下一步拿地、哪些楼 盘该建哪些楼盘该缓具有很好的指导意义。 2、不同品质细 分市场两极分化即产品的分化加剧。同一区域不同楼盘的销 售有好有坏的现象时有发生，这是因为产品的定位不同。那 些产品定位不准确，在细分市场里没有找到适合自身特点的 产品，就不能适应市场，此类产品比比皆是。 3 、房地产行 业利润下滑。根据上市房企的数据，整个上市房企的平均利 润， XX 年是 x%、XX 年是 x%、XX 年是 12.6%、XX 年是 x%、 XX 年是 x%、XX 年估计是 x%左右。在这些开发企业平均利润 基础上再加 3 到 5 个点大概就是每个项目的平均毛利润， XX、 XX 年的平均毛利润 x%到 x%左右，而我们的项目都没有达到 这个标准。这次务虚会以成本管控为主题，是因为如果我们 再不做好成本管控， 将面临被市场淘汰的危险！ 大家都知道， XX 年建工地产的团购房全部结束， XX 年全面面向市场。 XX 年是 x 个亿（团购 5+外销 4 ）；XX 年是 x 亿，营收不是最高 但含金量最高（全部是外销） 。因为 XX 年团购 5 个亿利润基 本为零， 外销 x 个亿大部分是去库存； XX 年的外销大部分都 是新开的楼盘， 项目利润达到 x%左右， 在建工地产的历史上 是个新高。集团领导在询问时我也给他们作了如此分析。所 以，XX 年我们付出的努力是得到了回报的。 二、借今天的务虚会谈四个方面的问题。 第一、关于公司的转型升级问题。 、转型 公司的产品结构由团购转向外销，简单两个字的改变里 面所涵盖的问题，对建工地产的整个开发链条是颠覆性的。 团购实际上和施工很接近， 是施工的 “核”房地产的 “皮”。