以产品突破为导向的城市近郊中低密度项目开发模式研究.ppt

客户本体特征 他们大都在30-45岁之间，主要来自福田及南山， 他们主要为移民。 他们受过高等教育，但缺乏海外学习的经验。 他们主要是私营企业主或企事业高层管理人员 他们主要从事比较现代的行业：IT,电子，投资，金融等行业。 他们事业家庭都较成功，非常自信，为人谦和，要求品质，讲求品味。 他们关注政治，经济，时尚。他们做事理智，稳重。 客户置业特征 客户对项目的看法 他们基本没有住过townhouse. 他们希望通过住townhouse.提高生活品质和社会身份。 他们对townhouse的钟爱程度非常高。 他们的面积需求在200-350，价格接受范围在200-400万左右。 他们理想的购房区域在华侨城，香密湖，红树湾。 他们要求城市生活配套。 他们比较关注市场的热点，但不随意追捧。 他们主要通过口碑的传播获取信息。 他们认为项目最主要的优势是社区环境的安静，纯粹。 他们对楼盘的印象是大气和尊贵。 他们认可项目的整体氛围和物业管理。 他们最不认可的是产品的结构，单位总价，建筑密度。 他们对项目3期的关注较高。 城市山谷 城市山谷客户——依赖城市、注重生活品质、经济承受能力受限的别墅首置客户 项目 套数 面积区间 单价区间 总价区间 城市山谷 双拼别墅/叠加别墅 49 315-335 均价1.2万 350万-400万 万科城 联排别墅 28 220-269 1.5万—1.9万 200万—400万 万科东海岸 TH 150 190-260 1万—1.9万 250万—350万 17英里 TH 105 188-312 均价2.3万 400万—800万 瑞河耶纳 TH 60 220-280 均价1.4万 300万—400万 半山兰溪谷 TH 36 260-290 均价1.2万 300万—350万 熙园 TH 89 230-386 均价1.6万 350万—600万 535 180-390 1万--—2.3万 200万—800万 2004年在售TOWNHOUSE 城市山谷 在品牌开发商或是资源类别墅的直面竞争中，项目入市销售实现较高的价值 2005年，联排别墅销售均价18000元/平方米； 2006年，联排别墅均价19000元/平方米；复式均价10500元/平方米； 公寓均价9000元/平方米。 一期 二期 三期 容积率 0.63 1.6 2.04 产品类型 独立别墅 独立别墅,双拼叠加别墅 联排别墅，复式，公寓 产品面积 300-600平方米:43套. 独立别墅450-612平方米:30套 叠加,双拼别墅327-335/315-337平方米118套 联排别墅201-339平方米：174套； 复式161-176平方米：103套；公寓42-61平方米：206套 城市山谷 项目产品规划策略：在容积率限定条件下，最大限度出低密度产品 产品类型 单位面积 套数 套数比 面积 面积比 TOHO A型 277-339 18套 35% 42114.65 61% B型 201-234 156套 复式 161-176 103套 21% 17134.01 25% 公寓 A型 61 18套 44% 9552.52 14% B型 42 198 在三期产品定为中townhouse 在面积上占61%的比例，是三期的主力产品。 项目总的产品配比表 项目三期规划图 项目三期产品配比表 样板房展示:个性，休闲，现代，简约 四重院落设计：我家的小狗都有自己的院子 符合国际都市建筑美学：让眼睛深切感动！ 开启小镇风情商业街——七彩街，引入超市，酒吧等真正建立小镇生活模式。 多功能的时代广场，现代风格的小镇建筑 适度改变会所风格，充分开发会所功能，全面展示+全面体验。酒吧，车吧，SPA，行政厅，露天咖啡SHOP，灯光泳池等 城市山谷 形象打造策略：城市山谷小镇里的院街别墅 项目产品解读----- B型TOHO: 201-234㎡ 1层 2层 赠送6.44m2的花池+16.1m2的入户花园 四层通高中庭，是本户型的特色所在。 客厅与餐厅错层，增强空间层次感，在视觉上减弱了首层进深过长而引起的视觉疲惫感。 14.35m2的后花园与前花园南北呼应，使首层平面显得通透无比。 城市山谷 3层 屋顶 赠送38.4m2的屋顶花园。 赠送12m2的屋顶浴池 赠送6.9m2的露台 TOHO亮点： 1. 四层通高中庭-------是该产品的独特之处。中庭的玻璃屋顶可以自然衔接室外空间。同时，四层高，足以彰显尊贵。 2. 前后花园--------一层入户花园与后庭花园相呼应，使空间通透无比。 共赠送94.08平方米的花园及露台。 3. 12平方米的屋顶阳光泳池+38平方米的屋顶阳光花房，极大