项目定价的基本方法.pptx

;目录 ;目录 ;;成本导向定价 ;房地产项目成本构成(参考);;;;;成本加成定价法;1、成本加成定价法 ;2、目标收益定价法 ;例：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？;3、售价加成定价法 ;成本加成定价法;需求导向定价 ; 理解值也称“感受价值”或“认识价值”，是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。; 又称差别定价法，是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的售价。价格一级比一级高并非产品的成本所决定的，而是附加服务和环境气氛为产品增添了价值。 对于房地产来说，同一种标准、同一种规格、同一种外部环境的商品房，可以根据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。 区分需求定价法的主要形式有：以消费群体的差异为基础的差别定价，以数量差异为基础的差别定价，以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价，以地域差异或时间差异为基础的差别定价等。;竞争导向定价 ; 就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。;开发企业无视竞争对手，在同行中对市场影响最大的房地产企业制定价格引领区域价值。 ;; 对可比楼盘进行定量描述，量化统计，根据每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分（只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述）与项目楼盘对比评分，根据评分结果终得出项目均价的方法。 ;;定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。 18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、???格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。 权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。;楼盘定级因素定级公式 P =∑Wi * Fi = W1×F1 + W2×F2 + W3×F3 + W4×F4 + W5×F5 + W6×F6 + … Wn×Fn 公式中， P——总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映） n——楼盘定级因素的总数 Wi——权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）； Fi——分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。;可比楼盘量化定价法的操作流程; 为使市场对比的价格具有市场指导意义，以及更好的突出项目的特点及区域性特点，在选择对比楼盘时，应该选择具有市场比较价值的楼盘（一般为4或5个），而且具备典型性（至少1个）。; 在比较对象的选择时，根据竞争度的不同，调整选择的范围；竞争度越高的产品，如二线城市高层，地县市的多层、小高，应缩小比较范围，突出重点可比较项目；竞争度低的产品，如别墅、创新型产品，应通过扩大比较范围来找比较的对象。;第二步 确定比较因素及相应权重; 比较因素的选择不应过多过细； 应该根据不同地区，不同物业类型选择相应的比较因素； 消费者关心的要素相应权重要加大，比如景观、物管等； 一些关键的劣势不容忽视，比如污染问题、噪音问题等。;第三步 专家打分，并进行计算和调整;目录 ;价格表的制定;楼栋差的影响因素;水平差的影响因素;垂直差的影响因素;层差;层差价变化情况;其他参考因素 把握稀缺资源，提升项目产品的价值。 1、供需调整 如：市场需求大量的90平米的三居，而本小区90平米的三居数量小，则可适当提高该户型单价，需注意在同一楼层，位置基本一致的情况下，该户型总价应位于大面积三居和同等面积的两居之间。 2、客户喜好 如，客户喜欢小区主景观处的房屋，则此处的价格可明显高于其他处。;尾数定价法的基本原理;制作基价表;案例分析;全部因素综合评分;布局系数评定;1;水平系数评定是按同一平面各单位的差别划分档次，进而细分打分， 分为：户型平面设计、景观视野、噪声灰尘、朝向四项评分因素。;;垂直系数评定是按同一单位因为楼层高低的变化而引起素质差异进行打分。 主要包括 ?视野景观