香江国际城前期策划方案.pptx

香江·国际城（暂定名）前期策划方案目录 Contents第一部分 区域市场概况第二部分 项目综合分析第三部分 商业部分各项定位第四部分 商业产品设计内容第五部分 物业发展思路第六部分 物业价格策略第七部分 住宅产品优化第八部分 案名及释义第九部分 Logo及视觉Hebei xiangjiang real estate 一区域市场分析区域市场概况1991年，国家撤晋县设晋州市。晋州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家庄至德州）铁路、沧石公路（307国道）、石黄（石家庄至黄骅）高速公路横经县境。总面积619平方公里，人口66万，下辖8个镇2个乡，4个城区办事处，共224个行政村。晋州市农村经济发达，整体经营实力和规模大于城镇商户。如马于果品、槐树建材、鼓城禽蛋、冻河头皮革服装、新风绒毛。晋州简介 “中国鸭梨之乡” “唐代名相-魏征故里”“全国绿化先进县”区域市场概况晋州区位西距省会石家庄市50km东北距首都北京300km 距离藁城18km距离辛集18.4km距离正定43km距离无极17.8km距离深泽22km距离新乐46.5km区域市场概况晋州经济、产业、规划经济：2022年，经济总量在曲折中较快增长，综合实力有新提升。全市地区生产总值完成129.1亿元，同比增长10.8%。地方一般预算收入完成2.42亿元，增长11.6%。城镇固定资产投资完成60.9亿元，增长30.6%。社会消费品零售总额完成41.3亿元，增长22.5%。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到12745元、6794元，增长14%、13%。经济水平尚可一产业：晋州的主要支柱产业有：轻纺、建材、化工、机械、食品、轻工印刷等行业。产业发展提升收入水平规划利于本案规划：1、城区发展依循“西缓东进，南控北展”的八字方针，加大纺织园区的投资力度，抓紧城市建设，打造河北省一流县级市；2、打造“一街两区两园一湖”；3、基础设施建设与城市美化。区域市场概况楼盘供应版块东部版块位于城市拓展区域，市内外交通便利，产品形式为多层+高层，版块无入住高层。西部版块位于魏征公园附近，以多层封顶的盛景小区为代表。东部：朝阳南区、龙头花园、南部：运达时尚公寓、果品市场配套住宅中部：朝阳公寓、阳光盛景、本案西部：盛景小区中部版块越来越受到房地产开发企业的青睐，因为其属于市中心，配套较完善，美中不足的就是市政设施相对落后。南部版块运达时尚公寓已经封顶，总建面3万㎡。果品市场配套住宅为南城项目，售价较其他楼盘低。区域市场概况购房者需求从右图中可以看出：综合分析被调查者， 3室2厅为晋州受访者主要关注户型，所以应作为楼盘的主打户型。在购房上更喜欢选择具有实用性的户型设计。【龙头花园】主力户型【阳光盛景】主力户型【名人公馆】主力户型区域市场概况购房者需求物业管理、交通便利、公司信誉、周边环境是受访者关心的重点。 综合这些关注点的客户比重占到67%。一一晋州市首次购房与改善条件的客户比重相仿，证明了没有房产的与拥有房产的都有购房的意向。投资客户占到5%。区域市场概况楼盘总体评析发展阶段：区域市场正经历着从多层到高层的居住观念的转变，开发企业还没有意识到规划景观、宣传推广的重要程度；建筑形式：电梯洋房、高层产品为主，以大面积三居为主力户型，区域没有别墅在售项目；价格走势：整体运行在2500-2900元/㎡之间，绝大多数没有促销活动，购房者可接受按揭付款；消费需求：高中低客户没有明显划分，有钱有势的一小部分人会选择自己买地盖别墅，产品类型上更偏爱板式高层，面积需求以120-140㎡为主；市场预期：从市场反应上看，各楼盘销售向好，但是近段时间国家政策频出，一小部分购房者开始观望，但不会波动整个区域市场。区域市场概况商业圈层格局//商圈二//商业大楼商圈（商业大楼、红楼商场等）一//商圈一//汽车站商圈（皇朝娱乐广场、东方明珠、宏源超市、万利福广场等）//商圈三//曼诺、新世纪商圈区域市场概况商业现状介绍1、整体发展向好 部分空白模式仍有提升 晋州商业近两年的发展为本案提供了市场基础，同时电玩、品牌餐厅仍是市场空白，为本案提供机会；2、商业形态初具规模 辐射能力有待加强 香江·国际城商业应该用先进多业态刺激消费人群，将辐射直径延伸到二乡八镇；3、时尚因素较少 品牌优势不明显 晋州作为近几年发展起来的县级市，现阶段国内外品牌入住率仍不足，如adidas、耐克等服饰类、东来顺、全聚德等餐饮类、北国超市、保龙仓超市等超市类。这是本案品牌突围的机会。消费者年龄构成消费者收入构成区域市场概况受访消费者中20-30岁占到41.6%，30-40岁30.4%！消费者需求本地消费：20-40岁人群是消费主力，整体收入水平较低一受访消费者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！购物时是否就