发审核3厦门会展北地块可行性研究报告.pptx

厦门市思明区会展北地块可行性研究报告中航国际地产投资事业部2010.12.031、宗地简析2、市场研究3、项目发展方向4、财务评价5、开发及委托管理模式6、决策事项宗地简析一1.1 背景:属于政府勾地项目,设条件底价获取政府支持底价获取: 作为与厦门市政府达成的勾地项目,政府同意设置部分排它性出让条件,并通过劝退的方式确保中航国际底价(基准地价)获取。 规定销售和持有型物业比例: 商业部分需整体持有5万平米，办公物业需持有2万平米，并不允许开发SOHO公寓，酒店需建成5星级标准，并整体持有。天虹进驻，厦门中航技持有办公物业: 天虹将购买5万平米集中商业，拟经营君尚品牌百货，厦门中航技将购买2万平米办公物业，并将公司搬迁至此办公。居住新兴产业基地厦门会展核心区商务CBD会展及窗口休闲度假1.2 会展北片区总体规划片区总体规划定位：“厦门中城”——提升厦门明天之中坚，依托现有会展北部片区较成熟的城市中心职能发展，未来将连接北部五缘湾地区的发展构成中城区吕 岭 路环 岛 路1.3 宗地概况土地用途办公、商业、酒店地块位置厦门岛内思明区吕岭路与环岛路交叉口西南侧土地面积(公顷)3.95容积率5.33地上建筑面积(平方米)210220以下计价建筑面积(平方米)210220不同性质建筑占总建筑面积(平方米)办公：100000以下（47.6%） (其中20000应整体经营、转让、抵押）商业：60000以下 （28.5%） (其中50000应整体经营、转让、抵押）酒店：50000以下 （23.8%） (整体经营、转让、抵押）开闭所：160公用移动通信基站：60地块1.3.1 宗地基准地价序号用途基准地价总价（万元）楼面地价(元/㎡)1商业可销售型(1万平方米有型(5万平方米)1445528912酒店(5万平方米，持有)830016603办公可销售型(8万平方米)163872048持有型(2万平方米计468932231注：计算原则1、商业部分分为可销售型和持有型，持有型商业按修正后的基准地价计算，可销售型商业按修正后基准地价的120%计算；2、酒店部分按基准地价（只考虑容积率修正，不考虑临湖临海修正）测算； 3、办公部分分为可销售型和持有型，持有型办公按基准地价（只考虑容积率修正，不考虑临湖临海修正）计算，可销售型办公按基准地价（只考虑容积率修正，不考虑临湖临海修正）的120%计算。4、考虑到延期一年交地给竞得人造成资金沉淀的损失，建议按同期银行贷款利率（约6%）计息给予弥补。弥补金额=起始价× 0.5×6%。 吕 岭 路环 岛 干 道环 岛 路1.4 宗地现状场地现状平整。目前为建发的现场指挥部。周边主要道路已建成通车，片区内的次干道还未修建完成125364251763471.5 地块周边环境——片区周边未来发展项目北侧未来发展以商务为主，为未来主要人口聚集区项目四至north项目北向区域则主要为观音山商务营运区及软件园区；距高崎机场约10-15分钟车程项目北侧未来发展以商务为主，为未来主要人口聚集区本案1.5 地块周边环境——片区周边未来发展项目西侧未来发展以居住为主，为未来主要人口聚集区项目四至west项目西侧为中国人民银行、监管大楼及特房大厦；特房大厦以北为海峡国际社区大型住宅区；西向区域则为东部主要居住、商业区，本项目与瑞景商业广场、加州城等商业网点约3公里项目西侧未来发展以居住为主，为未来主要人口聚集区本案1.5 地块周边环境——片区周边未来发展项目南侧未来发展以商务及高端居住为主，受地理环境影响，本项目南侧未来人口数量有限，但消费能力较强项目四至south项目南侧为国际会议中心及其五星级酒店，南侧厦门国际会展中心与本项目距离不到1公里；南向区域则为爱琴海、海豚湾等高端住宅区项目南侧未来发展以商务及高端居住为主，受地理环境影响，本项目南侧未来人口数量有限，但消费能力较强本案1.5 地块周边环境——片区周边未来发展项目东侧为海域，开发项目仅有香山国际游艇俱乐部，未来人口数量有限，但消费能力较强项目四至east项目东侧为临海景观面，并在临环岛路正临本项目海域有香山国际游艇俱乐部大型高端综合项目开发项目东侧为海域，开发项目仅有香山国际游艇俱乐部，未来人口数量有限，但消费能力较强本案★★环 岛 干 道吕 岭 路★地块★环 岛 路会展北路已建道路规划道路★公交站★BRT站（规划中）1.6 宗地周边交通地块所处区域外部交通条件较好，可通过主要的城市干道便捷到达岛内外各区域地块紧邻两条主干道（吕岭路和环岛路），整体交通十分方便，毗邻厦门国际会展中心，距火车站10分钟车程，距机场20分钟车程；地块西侧临近环岛干道，有规划中的BRT站点，有多条公交线路，出行方便。BRT路线图