共有产权房法律制度研究.pdf

共有产权房法律制度研究 摘 要 自实行住房改革制度以来，政府相继出台了多项政策来保障人们的住 房需求。作为多项住房保障制度之一的经济适用房制度，在改善 “夹心层” 家庭的住房环境问题等方面效果显著。为了完善经济适用房实施过程中存 在的制度设计缺陷，2004 年有学者提出了共有产权经济适用房的概念。共 有产权房制度改善了以往经济适用房 “有限产权”中产权不清的问题，由 政府作为房屋产权一方的持有人与购房者按比例共同享有房屋的所有权。 与传统的经济适用房相比，共有产权房制度具有扩大保障范围来满足居民 住房需求、减轻政府财政负担和减少寻租腐败行为等优势特征。 自2007年以来，共有产权房制度在我国多个城市开展试点运行，在一 定程度上解决了中低收入家庭住房难的问题。但是，在实际操作运行过程 中产生了一系列的问题，主要包括以下几个方面：共有产权房制度只有地 方政策性规定，缺乏法律层面的保障；建设保障性住房的资金财政保障不 足；各试点地区政府与购房者之间的产权持有比例的设置标准不一；共有 产权房的双方持有者之间权责义务不清；适用对象市场准入和市场退出标 准不确定；运作过程中的监督和管理权限不明确等。 针对上述问题，主要提出以下几点建议：第一，制定并颁布共有产权 房的相关立法；第二，扩大共有产权房建设资金的保障渠道；第三，设置 合理的初始产权比例和灵活的产权调节机制；第四，明晰政府和购房者之 间的权责义务关系，其中包括制定按份共有的内部关系中应有份额的分割、 I 摘 要 转让、抵押、出租的规则，以及明确按份共有的外部关系中共有物的费用 承担和侵权责任的分配问题；第五，完善准入制度，合理界定中低收入标 准，并通过定期审核和封闭运行完善退出机制；最后，应设立专业化的监 管机构对共有产权房制度运作的全过程进行监督。 关键词：共有产权；按份共有；住房保障 II 共有产权房法律制度研究 目 录 引言1 一、共有产权房制度的一般分析3 （一）共有产权房制度的内涵3 1.共有产权房制度的含义3 2.共有产权住房中所有权的性质3 （二）共有产权房制度的理论基础4 1.以公民住房权为基础4 2.共有产权房制度的优势特征5 （三）共有产权房当事人的权利构成6 1.以按份共有为共有产权模式6 2.个人依据按份共有对共有物享有的权利和相应的限制7 3.政府对共有产权房享有的优先购买权8 二、现行共有产权房法律制度运行现状及存在的不足9 （一）共有产权住房试点地区运行模式9 1.申购标准9 2.定价机制10 3.产权比例10 4.退出机制11 （二）共有产权住房运行中存在的问题11 1.共有产权房制度缺乏法律保障11 2.建设资金财政保障不足12 3.产权比例设置标准不一12 4.共有人之间的权责义务不清12 5.适用对象市场准入和市场退出标准不确定13 6.监管权限不明和监管成本较大13 三、国外共有产权房法律制度经验14 （一）共有产权房专门立法健全14 （二）共有产权房建设资金预算有保障15 （三）产权比例的灵活性和保障功能的延续性16 （四）监管机构专业化17 四、完善我国共有产权房制度的法律建议17