商品房买卖-举案说法-培训课件.ppt

开发商的交付义务 按合同交付是开发商的义务；按合同收房也是买受人的义务 司法解释第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 [案例] [问题] [分析] 交付 第二十九页 开发商的交付义务 在合同没有其他约定的情况下开发商的法定交付义务 竣工验收合格； 书面通知买受人。 提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 容易出现的问题： 通知行为难以举证； 业主以质量瑕疵为由拒不收房。 [案例] [问题] [分析] 交付 第三十页 法律风险无处不在! 不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。 不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清法律规则，警惕风险。 警 言 第一页 培训说明 【形式】：案例研讨 【参考法规】：民法通则、民事诉讼法、合同法、物权法、 城市房地产管理法、商品房销售管理办法、 城市商品房预售管理办法、相关司法解释 第二页 培训说明 广告宣传中的法律风险及防范 认购过程中的法律风险及防范 因房屋质量问题所引起的法律风险及防范 车位销售过程中的法律风险及防范 第三页 [案例一]因广告宣传不当所引起的纠纷 开发商在销售某楼盘7栋时，在宣传资料中做了如下宣传：“厅、卧、主卫全部朝向高尔夫球场，均能享受到高尔夫景观，”房屋交付后，7-1702业主投诉，两次卧无高尔夫景观，与销售承诺不符，业主要求换至卧室均有高尔夫景观的类似户型，如无合适户型，则要求退房。 业主与开发商协商不成，最终以开发商违约为由向当地法院提起诉讼，请求追究开发商的违约责任。 [案例] [问题] [分析] 广告宣传 第四页 广告宣传资料的法律效力？ 开发商是否应当承担违约责任？ 开发商应如何规避广告宣传所带来的法律风险？ [案例] [问题] [分析] 广告宣传 第五页 广告宣传资料的法律效力 [案例] [问题] [分析] 广告宣传 要约邀请 红线范围内 说明和允诺具体确定 影响合同的订立和价格 要约 要约邀请是希望他人向自已发出要约 要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示 第六页 广告宣传资料的法律效力问题： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ---《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》（） [案例] [问题] [分析] 广告宣传 第七页 广告宣传资料的法律效力问题 关键词： 说明和允诺具体确定 [案例] [问题] [分析] 广告宣传 第八页 广告宣传资料的法律效力问题： ●XX项目，全市最低价。 ●所在学区内从幼儿园、小学到中学都是市属或省属重点名校。社区内将有老年大学和儿童兴趣学校。紫薇幼儿园即将落成；并将引进市属重点小学。 [案例] [问题] [分析] 广告宣传 第九页 广告宣传资料的法律效力问题： 合同法中关于“要约”的规定 第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条 商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 司法解释违反合同法的地方： 排除了合同法构成要约的第二个要件“甘受约束”；并把“视为要约”与“视为合同内容”相混淆。 [案例] [问题] [分析] 广告宣传 第十页 开发商应承担的责任： 违约责任 [案例] [问题] [分析