实践中常见的房屋买卖合同无效的情形.docx

实践中常见的房屋买卖合同无效的情形 1、农村集体土地不行擅自用于商品房开发［案例］:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级全部的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房〞公开销售，吸引了很多城市居民前去购置。集体土地可以进展“商品房〞开发公开销售吗？［分析］:这种“商品房〞的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。其理由：〔1〕依据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建立需要用法土地的，必需依法申请用法国有土地。建立占用土地，如是农用土地转为建立用地的，必需办理农用地转用审批手续；〔2〕农用地的转用必需符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，详细建立工程用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；〔3〕依据我国《城市房地产管理法》规定，集体全部土地经依法征用转为国有土地前方可有偿出让，即交纳入地出让金；〔4〕没有商品房预售答应证的工程严禁市场销售，城市居民购置农民房不受法律爱护。［王富利律师提示］:〔1〕购房商品房肯定要查询该工程是否具有《商品房预〔销〕售答应证》，有了此证，说明国有土地用法证、规划答应证等四证齐全，此房可以办理房屋全部权证；〔2〕事先可到房地产交易所官方网上查询，假设网上未登记备案，那么最好不要购置。2、工业用地上建住宅最好别买［案例］:前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式〞小楼，价格低、环境好、间隔 市区又近，可一理解，此房土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证〞，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。〞的房屋，最好不要购置。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建立除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房〞出售。其次，虽然工业用地上可以建筑不超过工业工程总用地面积的7%的行政办公及生活效劳设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和一般住宅产权证书完全两样，一旦消费者购置了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，用法水、电、煤、暖气等配套将全部根据工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。［王富利律师提示］:购置商品住房土地用地性质不行无视。工业用地国家规定用法期限为5 0年，居住用地用法期限为7 0年。此类房屋不享受住宅用地用法7 0年期满自动续期的权利。3“乡产权〞房屋不受法律爱护［案例］:几年前，刘女士在旅顺北路购置了一栋18 0平方米带大棚的两层“小洋房〞。最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘女士这才知道自己购置的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证〞的“乡产权〞。［分析］:诸如此类的“大棚房〞、“生态房〞、“农业园〞一般都是打着农业工程的旗号，在农村集体土地上开发建立的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有获得《国有土地用法证》，因此无法办出国家法律认可的、享有房屋全部、转让、处分、收益等权利，并由房地产管理部门〔房地产交易所〕正式颁发、国家建立部统一印制的《房屋全部权证》。一是从法律角度讲，“乡产权〞房屋不受法律爱护。二是从日常生活讲，“乡产权〞房屋不能公证、不能贷款、无法表达个人财产。三是周边的配套设施不完善。［王富利律师提示］:消费者在购置房屋前要弄清晰土地性质，分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限，要弄清房屋全部土地性质是不是国有出让土地，是不是商品住宅工程，有没有商品房销售答应证。不行听信开发商诸如“可变更为国有土地〞、“可变更为产权房〞的承诺，因为补办土地出让手续要通过国土资源部门的层层审核，有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批，商品房经营用地还要经过招、拍、挂环节，所以存在很大的不确定性。4、购置“合作房〞、“联建房〞要慎重［案例］:贺女士通过“中介〞，相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房〞，此楼独门独院、价格廉价、环境好，很快贺女士就同“中介〞签订了“居间合同〞。可与卖主一接洽，才知此房卖主仅有一份当时同开发商签订的“房屋买卖合同〞和一张购房发［分析］:〔1〕购置“合作联建房〞，特殊是农村集体土地上合作开发的联建房尤为留意，我国《土地管理法》明确规定：任何单位和个人进展建立需要用法的土地的，必需依法申请用法国有土地，建立占用土地，如涉及农用土地转为建立用地的，应当办理农用地转用审批手续；〔2〕我国《城市房地产管理法》及有关司法说明规定：集体全部土地，经依法征用转为国有土地前方可有偿出让。集体土地的全部者违背规定擅自与别人签订土地用法权出让合