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审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用参考 审讯理论中的商品房买卖合同的效力及应用参考一、商品房买卖合同的效力问题对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，简单理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法说明亦未作规定。理论中对此有不同认识。假设将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让〔当然包括商品房买卖〕作为强迫性规定理解，那么商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解明显与建立部《商品房销售管理方法》第七条规定的商品房现售条件不符。假设不作上述理解，那么违规开发的商品房，只要已开工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律爱护，不利于爱护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理方法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在破绽，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主见，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理方法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第〔四〕项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理方法》第七条规定的条件，那么可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第〔四〕项的规定确认其无效。如此补充现有法律的破绽。二、商品房买卖合同的分类这是每个审讯员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是依据商品房开发建立过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进展的分类。鉴于有关法律和司法说明对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响那么挺直及于法律适用和合同效力的认定，打算着案件审理的方向。依据建立部制定的《商品房销售管理方法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将开工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已开工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售