购物中心的经营模式与发展.docxVIP

中国购物中心的经营模式与发展 购物中心（也叫 shoppingmall ）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是 集购物、 餐饮、 休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体， 包括百 货店、 大卖场、 连锁品牌店以及中西餐饮、 影城、 歌剧院等在内的超级商业中心， 具有规模庞大、 功能齐全的特征。 购物中心是社会经济发展的产物， 是人们消费 水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整， 是一个动态的。 购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核 心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点： 1 、多业态的集合体，购 物中心本身集聚了商业的所有业态。 2 、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购 物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。 3 、体验式购物，购物中心 有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。 从零散的商店或者说马路商业形态， 到百货公司、 自助超市的经营形态， 再 到集生活消费用品、 文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心， 上海 零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。 如今， 市民进入购物中 心， 所有的购物计划都能在这里完成， 购物中心提供的休息、 娱乐等场所也免除 了消费者购物后的劳累。目前，上海已有 54 家大型购物中心， 2007 年总营业 额达 440 亿元，同比增长 44.1% ；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由 原来的 8% 上升到现在的 10% 。 03 年以作为一种最先进的零售模式， 购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展 03 年以 来， 在购物中心持续不断的开发热潮中， 有关商业地产银行不良贷款、 土地市场 不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体， 使人们对购物中心的经营模式和 盈利能力产生迷茫和困惑。 一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期： 第一个时期是上世纪 90 年代初开始的商业改造和百货业建设； 第二个时期是 90 年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国内的零售业大多 为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，基本上停留在购物这 一简单需求上。 而如今的消费者工作繁忙之余， 不仅要求购物方便， 还希望在购 物的同时进行休闲、娱乐活动，以节省时间。 显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足。 为了迎合这种 “一次性购 足，休闲购物”的消费主流，继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后，中 国的购物中心迈进第三个时期 ---ShoppingMall（ 超级购物中心 ） 时代。这种全新 的商业形式一经推出， 立即引发了国内零售业的强烈反响， 日益成为现代商业的 主流。 国内的 MALL 最早出现于上世纪 90 年代末。 随着深圳铜锣湾广场、 广州天 河城、 北京新世界中心、 上海正大广场等的陆续开业， 国内逐渐形成了一批规模 面积较大、业态复合度较高的 ShoppingMall 。其中一部分购物中心，经过几年 的合理规划与经营， 开始进入到持续经营， 稳健发展的阶段。 如广州的天河城广 场， 2004 年租金比开业初期的 1998 年涨了 6 倍， 而且发展势头一直稳步上扬， 2004 年的盈利比 2003 年猛增 20% 。上海的来福士广场，开业一年来，目前周 末人流量可达七八万人次，每天营业额以百万计，比开业之初翻了两番。这些 ShoppingMall ，以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报，成为购物中心 发展的成功典范。 然而，并不是所有的 MALL 都能取得如此好的经营成果。不少 ShoppingMall 匆忙上马后，发展得并不尽如人意。某些 Mall 由于经济实力不 够，资金链条断裂，不得不中途搁浅或停建；还有一些勉强开业后，由于规划和 经营失误， 空置率日益增加， 造成了资源的巨大浪费。 因此许多城市都出现了这 样一番景象 :一些大型购物中心，占据黄金地段，但却只是开张一段时间内红红 火火，然后就出现了经营日渐萧条，商户撤柜、业主停租的现象，甚至引起了相 当大的负面影响。 如曾创下南京商铺最高价的盘谷亚泰广场， 业主因开发商未能 达到原来高回报率的承诺， 多次集结起来冲击开发商所在地， 一度闹得沸沸扬扬。 二、中国的购物中心采取的经营模式 百货商场或便利店是经营商品的， ShoppingMall 等则是经营商场， 经营商 品和经营商场是两个完全不同的概念，显然 ShoppingMall 在经营中不能完全 照搬原来的方法，并且其经营模式也将不可避免地增加了一些地产行业特点。 目前世界上 ShoppingMall 的经营模式主要有三种：一是纯销售模式，二 是租售并举， 三是纯物业经营。 下面我们来逐一分析上述三种模式， 看看究竟哪 种更适