土地使用权转让有哪几种交易方式.docx

土地使用权转让有哪几种交易方式 土地用法权转让有哪几种交易方式？有何不同？〔一〕土地用法权交易可采纳以下方式：1、挂牌交易，即在肯定期限内将土地交易条件〔含最低交易价〕在土地交易机构进展公告，并承受交易申请的行为。2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进展公开竞价，由出价最高者获得土地用法权的行为。3、招标，即通过发布招标公告，进展公开招标，由投标人进展投标，经评标后确定中标人的行为。〔二〕招标、拍卖委员会的组成与职责1、组成：以招标、拍卖方式转让土地用法权的，托付人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，托付人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。2、招标委员会主要职责：审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。土地用法权转让的法律规定已查看[861]次土地用法权转让是指土地用法者将土地用法权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如何使土地用法权转让合法和有效，笔者从土地用法权性质、用处、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以讨论。首先，应实际理解土地用法权的性质。用法权分国有土地用法权和集体土地用法权。只有国有土地用法权才能进入市场，即出售、交换和赠与。但也应理解属国有出让土地用法权还是国有划拨土地用法权。国有划拨土地用法权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款。出让土地并非肯定可以转让，未经开发的出让土地不得转让。出让土地用法权在转让时应分清是否转变了转让方土地用法权性质。集体土地用法权不得转让；除《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产兼并等情形致土地用法权依法转移〞以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分的情形。但是在实际工作中往往对土地用法权的性质未弄清就进展转让。特殊是土地用法权赠与和交换。如农村居民或原属农村居民现因某种缘由弃农进城的，往往把自己属集体土地用法权的宅基地作为个人私有财产，随便出售或赠与别人。有的未经政府批准擅自将集体土地用法权与别人调换。这样都会给土地管理特殊是集体土地的管理带来混乱。其次，应理解土地用法权的用处。《城镇国有土地用法权出让和转让暂行条例》 以下简称《条例》规定“未按土地用法权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的，土地用法权不得转让〞。如土地用法者获得土地用法权时属工业用地，实际开发为商品房，那么该商品房不得出售，必需重新办理土地出让手续。再有受让人和转让人用法土地的用处不能擅自转变，因为不同用处的土地地价差异很大，可以是十倍以上，如工业用地每亩几十万元，综合用地可以通过竞标拍卖至每亩几百万元，而且绝大多数的土地已按城市建立规划或集镇规划确定了用处。一般不许转变。如有的单位或个人耍小聪慧，明明实际用地为商业，但在转让时说是住宅用地，这样就可以少交几倍的出让金。这样土地资产就流入了单位和个人的腰包，国家和政府资产流失。第三，应理解土地用法权的位置。影响土地价格的因素一般分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素只是打算土地价格的根底，而区域因素对土地的价格产生打算性的影响，主要是指土地所处地区的繁华程度、交通条件、根底和公共设施条件、环境质量等等，不同位置的土地价格可以相差几倍到几十倍。因此，转让土地用法权时应依据不同的位置确定不同的土地出让金，这样才能充分显示土地的价值。第四，应理解原土地出让合同及其附属记载的权利和义务，尤其要留意带限制性、制约性的内容。因为即使最终的土地受让人是否情愿或有无商定，原土地出让合同及其附件所载原土地受让人的权利和义务，在土地经过屡次转让后仍完完全全地转移其最终的受让人。《条例》规定：〞土地用法权转让时，土地用法权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移〞。因此，最终的土地受让人应理解原土地出让合同中及其附件记载的权利和义务。第五，应理解土地的建立规划和设计的要点。包括土地的用处、建筑密度、容积率及公共配套设施的要求。因为依据城市建立规划，各地块的用地功能、建筑密度、容积率及公共配套设施的要求有所不同而且是确定的，不能任凭改动。不同标准的建立规划和设计要点打算了土地的利用率、开发建立本钱及利润的大小。因此，转让土地用法权时，受让人应当综合考虑和评估上述因素，才能衡量土地价格凹凸和房地产开发工程的本钱风险和投资回报。第六，应理解土地的转让年限。《条例》规定“土地用法权通过转让方式获得的土地用法权，其用法年限为土地用法权出让合同规定的用法年限减去原土地用法者已用法年限后的剩余年限〞。