土地买卖契约.docx

土地买卖契约 .上世纪五十年月土地曾经私有过，一些人购置了土地且由政府颁发了土地证。但是随着法律的调整和规定，我国实行土地社会主义公有制，即全民全部制和劳动群众集体全部制。农村土地，依据1956年《高级农业生产合作社示范章程》第13条“入社农民必需把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体全部〞的规定，农村土地私有土地转为合作社集体全部，即如今的农民集体全部。依据《宪法》第十条：“城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部〞的规定，原土地私有制即消逝。在社会主义的中国，从全部制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。按照国家法律规定，自1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》公布施行后，此前的有关土地买卖契约一律视为无效。一、按照《中华人民共和国土地管理法》规定，建国后没有经过县级以上地方人民政府进展登记、确认土地权属的空闲宅基地不受法律爱护。二、农村村民确需建房用地的，要由集体全部权单位重新进展调整，报有关部门审核批准。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》〔以下简称《说明》〕该司法说明主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进展规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法〞上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论在房屋与土地的关系上，普遍实行“房地一体主义〞，即房屋的全部权与其所附着的土地的全部权或者用法权同时移转，只有这样才能保证房屋的全部权人在房屋用法过程中不会因房屋所附着的土地归属于其别人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的全部权和房屋占用范围内的土地用法权同时转让、抵押。〞在..我国经过出让的国有土地其土地用法权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月《土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅用法集体土地〞的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体全部的土地的用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地用法权依法发生转移的除外〞，造成“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转〞的情况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被制止成为集体土地上住宅的合法全部权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违背法律制止性规定而成为一种病态的契约，从而挺直影响到买卖合同的效力问题。在当前相当一局部地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建立新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造. 虽然在这一过程中出现了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的出现有其必定缘由。随着城乡产业构造的晋级和经济构造转型，土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩，而财宝储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经受了从生存手段到保障手段再到增值手段的演化;其二，随着开放型经济与城市建立的深化进展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值快速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格掌握的土地一级市场受让土地本钱过高。在土地补偿程度与用地本钱比拟利益的宏大反差下，农村集体建立用地不行避开地自行流转。其四，我国土地管理制度改革后，土地用法权在土地权利体系中的地位日益突出，随着城市化程度的进步和“旧村改造〞的推动，相当一局部村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所把握并能实际加以运用的土地用法权作为资产来进展“土地经营〞。可以说，在肯定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不行避开的现象。..，“集体建立用地不得挺直进入市场流转〞的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年月初期推行的“转权让利〞政策，其本质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地全部者、与民争利的方案经济时代颜色。农民集体全部的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是无视农民集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地全部权作为一种财产权，其全部人必定要求能正常地用法、支配和处分土地，以获得合理的土地收益。依据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：⑴恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；⑵以合法形式掩盖非法