【优选精文】深圳市万科房地产有限公司营销费用管理规范.docVIP

优选精文 PAGE PAGE 4 深圳市万科房地产有限公司 营销费用控制管理规范 适用范围：公司所有项目的直接营销费用。 规范目的：加强计划性；充分发挥营销费用投入的作用及效果；合理控制项目营销成本，增加项目利润。 撰写人： 修订人： 规范内容： 营销费用的界定 第一条：营销费用是指在销售周期内专为促进项目的销售而发生的直接支出。 营销费用不同于公司销售费用，后者和楼盘没有直接关系，如除现 场销售以外的其他销售人员的人工费用、组织销售人员外出参观培 训费用、万客会费用、公司整体形象广告费用、销售部门交际费等。 第二条：营销费用按性质分为两大类：A类为现场销售人工费用，包括工资、 奖金、补贴、服装等；B类为营销业务费用，具体又分为： 项目 内容列举 1、媒介广告费 电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、电子屏广告 2、广告设施及发布费 车站广告、路牌广告、指路牌 3、现场包装费 专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆、喷绘等 4、促销活动费 场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等 5、宣传资料及礼品费 售楼书、各种礼品、宣传资料、万客会专刊费用 6、接待厅装修、装饰费 设计、工程、装饰等 7、现场销售器具费 饮水机、家私、办公设备等 8、样板间 临时 建造、设计、装修、家具、家私等 永久 设计、装修、家具、家私等，可收回部分从中扣除 维护 清洁、保安、维修费用等 9、销售模型 设计与制作费 10、展销费 展位费、布置费、制作费等 11、中介费 代理销售佣金、支付万客会会员免交的物业管理费 12、其他 其他与销售直接相关费用 第三条：为某一项目增加发行的万客会专刊的设计、印刷、邮寄等费用，计 入该项目营销费用。 第四条：标识牌、会所以及小区内环境等永久性投入，属于项目建造成本，不属营销费用范畴。 第五条：如一项营销费用的受益对象涉及多个项目或涉及建安和公司管理方 面，则按照合理的标准予以区分或分配，分配办法由成本管理部会同销售部共同确定。 控制原则 第六条：营销费用按“严格总额控制、额度内相对灵活掌握、按计划使用、尽量采用招投标方式”的原则进行管理；销售部经理对营销费用的总体使用与控制负直接责任；各费用经办部门对销售部委托事项的费用开支承担具体使用与控制责任；成本管理部履行服务及监督职责。 总额的确定 第七条：项目开发初期，综合考虑各项目特点、预期定价、市场竞争状况、周遍环境等因素，初步制定营销费用目标总额，由公司成本决策委员会在项目预期销售总收入的1%--3%范围内核准确定。内部认购开始前6个月，由销售部提出分阶段、分项目内容的A、B两类具体营销费用计划，经成本管理部核准后执行。 第八条：为使核准营销费用总额有充分依据，销售经营部应事先做好以下工作，并提供相应资料： 经财务部核准的公司已完工项目营销费用和收入的对比说明； 营销计划书，包括对市场的调查、销售预测、现场销售人员安排和各种促销手段的安排等。 营销费用额度的使用 第九条：总额一经确定即应严格控制，例外事项不调增总的费用额度。正式开盘之前遇重大变化时3个工作日内、开盘后每月终了3个工作日内销售部应及时修正编报项目具体销售计划，并报送成本管理部审查。计划编制要求： 具体、合理、操作性强； 充分考虑不确定性因素，至少留10%的余地，以保证总费用得到严格控制直至项目销售完毕； 分阶段控制费用投入： 开盘前的投入严格控制在一定的比例，具体由销售部根据项目自身特点提出，报经成本决策委员会批准后执行； 截止正式开盘后90天起的营销费用累计投入比例不得超出同一时间累计销售率。 第十条：“第六条”中所指“额度内相对灵活掌握”包括以下含义： A类、B类费用之间可以相互调剂，但对A类的调剂仅限于为适应销售状况的变化而对现场销售人员数量和时间的调整；对具体到每位销售人员的人工费用则按照公司的薪资、福利待遇等规定执行，按实统计； B类费用具体项目之间在不超过计划20%的情况下由销售部掌握调剂使用； B类费用中的单项如超过20%，则不论营销费用总额有无结余都应书面报公司领导，详细说明理由，经批准后在总额内调剂使用。 第十一条：具体业务遵照《销售部营销业务招投标管理规范》、《格式化合同规范》、《合同办理、审批及存档规范》等相关规范执行。但和公司有长期合作协议的《深圳商报》、《深圳特区报》广告业务，每次发布无需签定格式化合同，可直接采用报社认刊书。但销售部应及时将广告版位价格变动必威体育精装版资料事先交成本管理部和财务部备案，成本管理部据此并参照公司同报社之间的长期合作协议加以审核即可。 第十二条：关于现场环境改造、样板间装修和布置费用开支的管理规定： 销售部应事先提出费用额度和时间计划，与项目经理部和万创等操作部门反复磋商后予以确定； 销售部发送《委托任务书》给