商品房买卖合同纠纷疑难问题.docx

商品房买卖合同纠纷疑难问题 商品房买卖合同纠纷疑难问题一、商品房买卖合同纠纷案件的新改变商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售形式、销售价格、销售政策的改变,商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征。〔一〕因商品房销售形式引发的改变一是商品房买卖标的发生改变。之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和平安性。交付标准以及质量合格标准相应发生改变,由此对违约的认定也区分于一般毛坯房的交易。二是出现商品房与物业效劳的混合合同。在商品房买卖合同中商定了供暖、小区管理等物业效劳,因物业效劳引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。三是售后包租等新的销售方式渐渐增多。售后包租由于事先收取房款。其后常常出现租金难以支付的状况,简单引发群体性的拖欠租金纠纷。四是商品房托付代理销售合同纠纷增多。除开发商自行销售和商品房包销外。商品房代销的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的推断亦不统一。〔二〕因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。甚至以情愿担当违约金的方式主动违约。二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现退房潮现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等情况,而开发商要求连续履行合同并主见违约责任。〔三〕因房地产调控政策引发的纠纷渐渐增多一是房地产调控政策影响合同的履行。因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。购房人要求解除合同,出卖人主见违约责任。二是借名购房等躲避调控政策的情形增多。购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。通过借用别人的名义购置房屋。而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。购房人拒付或要求退还中介费纠纷。此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,供应诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,躲避房产新政引发纠纷。二、《商品房买卖合同司法说明》的既有规定与其他法律法规有冲突时如何适用？〔一〕预约与本约的界定不明《商品房买卖合同司法说明》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理方法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经根据商定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理方法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,理论中有疑问的是:《商品房销售管理方法》规定的13项内容是否必需全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备假设干必要要件即可?司法理论对此问题看法不一，]我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。无需13项内容全部具备。理由如下：1. 合同法司法说明明确了合同的必备要件。《合同法》说明〔二〕规定“:当事人对合同是否成立存在争议。人民法院可以确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。〞因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。2. 商品房买卖合同欠缺局部内容不影响合同目的的实现。3. 具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益爱护更为公正。〔二〕欺诈惩处性赔偿规定与消法的融合《商品房买卖合同司法说明》第9条规定出卖人施行欺诈行为的,买受人可以恳求出卖人担当不超过已付购房款1倍的赔偿责任,该规定与2013年新修订的《消费者权益爱护法》的3倍罚金的规定并不全都。由此产生的问题是,《商品房买卖合同司法说明》第9条与新修订的《消费者权益爱护法》第55条如何协调？焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大。假如适用3倍赔偿对开发商要求过苛。可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,连续沿用《商品房买卖合同司法说明》第9条的规定。〔三〕房屋交付标准与物权法的融合《商品房买卖合同司法说明》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付用法,但当事人另有商定的除外。房屋毁损、灭失的风险以交付用法时点为转折点。该条制定时我国尚未公布物权法。因此,《商品房买卖合同司法说明》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的状况下,已经不符合现行法律的规定。而且《合同法》第142条也做出了风险担当的规定。由于物权法接受了物权变动登记生效主义。此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点。这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力。也有利于出卖人