商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿.docx

商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿 商品房买卖合同纠纷中的惩处性赔偿在法院民事审讯中，涉及房地产纠纷的案件非但凡商品房买卖合同纠纷案件不仅案件的件数增加较快，而且也呈现了较高的增长率，而中华人民共和国最高人民法院于二00三的四月二十八日下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》(下称“司法说明〞)，该司法说明第八条、第九条中，把“惩处性赔偿原那么〞引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法说明》第十四条也对该惩处性赔偿作出了规定。对出卖人严峻违背本分信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任〞。乙方：〔签章〕____________________法定代表人：〔签章〕______________经办人：__________________________开户银行：________________________帐号：____________________________签约时间：________________________该惩处性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及爱护购房人的合法权益供应了有力的保障，下面笔者对惩处性赔偿的一些详细状况条件简要进展阐述。一、适用惩处性赔偿的详细情形。依据《说明》的规定，适用上述惩处性赔偿原那么的详细情形有五种：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。(三)有意隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者供应虚假商品房预售答应证明;买卖合同商定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人依据对账单、还款协议等主见欠款时恳求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等商定内容的除外。(四)有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;我与乙方签订了一份房屋转让协议,房屋及地基范围是按乙方现有土地用法证及房屋产权证书的范围,并且以现有四周墙脚为界.(注:范围刚好是房屋的范围)但我按合同交付房款后,乙方突然提出其房屋与旁边的税务所中间的一半过道不在合同范围内,仍归他全部.假如我想要还得另加钱.否那么归他所用.我想问:那一半过道是依附在房屋上归我全部,还是不在合同范围内,如归他那他是否有权在依附房屋建房?如双方解除合同,他是否应向我赔偿损失,怎么赔?有无精神赔偿?(五)有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。二、惩处性赔偿的条件通过以上规定的情形，还可以得出以惩处性原那么适用需满足以下的条件：(一)只有商品房买卖合同适用惩处性赔偿，而并非全部的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩处性赔偿原那么〞。《司法说明》适用于“商品房买卖合同〞纠纷，而作为《司法说明》中的惩处性赔偿原那么也仅适用于“商品房买卖合同〞，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩处性赔偿。在《司法说明》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。依据合同法的规定，以及目前我国的司法理论，构成违约责任必需同时具备以下四个条件：第一，行为，也就是一方当事人必需有不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。假设合同关系并不存在，那么不发生违约行为。对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际状况未发生或买卖双方不作商定时，应在空格部位打×，以示删除。其次，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种缘由，如不行抗力、对方违约等。因这些缘由引起违约，当事人不能担当违约责任。只有因违约当事人的缘由造成违约责任。因此，违约当事人要担当违约责任，主观上必需要有过错。而在双方过错的状况下，过错的大小是其担当违约责任大小的根据。第三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的状况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的状况下，那么必需考虑当事人所受到的实际损害。第四，因果关系，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人担当的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对