特殊机会下的不良地产项目处置实务探究.pdf

特殊机会下的不良地产项目处置实务探究 引言本文以不良资产项目处置实务为视角，从投前调查 到投后管理，结合资产处置实务中的人、财、法、事等诸多 考量因素，对“特殊机会下的不良地产项目”进行剖析，以期 总结实操要点，探寻该类特殊不良资产项目的处置模式，实 现不良资产的“从良”之梦。一、特殊机会下的不良资产项目 近年来，国际经济形势整体下行，国内市场上优质资产更是 到了千金难求的状态，而不良资产规模保持持续攀升的态势， 对不良资产的处置能力已成金融机构投后管理的核心竞争 力之一。目前，对不良资产处置仍主要依赖于催收、重组、 转让、诉讼、核销、委托处置等方式。在实际不良资产处置 项目中，我们会遇到由于原实际控制人及管理层的经验不足、 管理不善或者资金挪用等情况导致项目到期无法偿还借款 本息，但是底层资产仍具备一定变现能力的项目，此类项目 则称之为特殊机会下的不良资产项目。这种项目往往出现在 有物权担保的地产类项目中，虽然债权已经不良，但是底层 地产资产经过运作，仍具备较好的变现价值。然而，原控制 人一般又对项目还抱有较大的利益期待，以至于对诉讼、拍 卖等执行手段配合程度较低，故为原控制人带来专业的辅助 手段，整合资源，因势利导，以托管盘活资产，往往是最好 的资产处置方式。这类项目除了需要资金上的供给换取时间 和空间，更需要投资人的资源整合的能力和增值服务能力。 二、特殊机会下的不良地产项目处置要点特殊机会下的不良 地产项目中，底层资产往往具备较大的盘活潜力，就此，我 们将围绕“如何盘活底层资产”这一核心问题，列举从前期接 触到项目退出整个投资管理流程中，需要关注的一些实操要 点。需要说明的是，在实际操作过程中，根据项目基本情况 和金融机构规模、优势不同，这类项目处置方案存在的差异 性较大，我们尽可能列明并归纳总结此类项目的处置模式， 以待参考借鉴。 （一）项目投前实操要点特殊机会投资人介 入项目前期一定要对项目做详细的尽职调查工作，具体形式 与正常类投资相仿，本文不做过多赘述。这里分享实操案例 中重要和易疏忽的节点或因素。 1. “人”——与实际控制人谈 判这类项目投资人首先要做的并不是针对项目，而是与原控 制人沟通。虽然项目产生不良与原控制人的管理能力不足有 很大关系， 但原控制人毕竟是项目的发起者， 在当地的背景、 关系和渠道也对项目后续盘活工作有起着较大作用。后续辅 助或操盘介入，需要原控制人的积极配合，而且这类项目又 要特别注重投后管理工作，投资人甚至要将项目公司控制权 拿到自己手中。所以，投资人首先要做的是安抚原控制人， 要以专业的角度为原控制人分析情况，拿出让人信服的后续 开发、销售方案，让原控制人明白暂时将项目控制权交给金 融机构是盘活这笔资产的最好的方式，防止其抵触情绪。在 此过程中，要尤其注意谈判技巧。一方面，要给实际控制人 以压力：项目本身已经不良，拖下去利息、罚息、违约金等 会越滚越大，导致最后资不抵债；同时债权人可能采取强制 执行手续， 一旦实施， 实际控制人可能损失更多。 另一方面， 投资人后续开发、 销售方案要切实可行， 并且具有明显优势， 让实际控人看到希望，是对投资人及实际控制人双赢的方式。 2. “财”——核查财务、现金流情况理清项目公司财务情况。 一般来说，项目停工的原因除了金融机构借款逾期，还会涉 及民间借贷、工程款拖欠等隐性负债，特殊机会投资人在做 现金流测算的时候，要尽可能挖掘项目公司显性和隐性负债 金额。有些项目往往表面货值很可观，实际上项目隐形负债 已经把项目掏空，未来盘活的可能性极低。因为，对项目公 司的财务状况必须由专业审计会计团队予以核查清楚，以备 为后期谈判重组及策略考量，提供财务支撑。此过程中要注 意尽量挖掘项目公司的民间借贷情况，以及实际控制人以公 司名义发生的民间借贷，甚至以公司提供担保的个人借贷， 因为民间借贷一般利率较高， 在利滚利的基础上， 一旦爆发， 则可能拖垮项目。特殊机会投资期限内项目是否达到销售状 态，且可以覆盖融资本息也是投资人需要考虑的。对于一个 特殊机会项目，投资期限可以覆盖到项目销售回款足以偿付 融资本息的情况自然是最理想的，但往往由于投资