商业银行个人住房抵押贷款风险分析.docx

商业银行个人住房抵押贷款风险分析 商业银行个人住房抵押贷款风险分析Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析由于内外部环境的转变导致存款利率上升利率的上升意味着融资本钱的增加但是贷款利率是依据当时的利率状况加上肯定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需根据合同商定来供应借款人资金这样利润空间就会大大削减二、市场风险1.通货膨胀风险假如市场出现通货膨胀就会导致购置力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失2.时机本钱风险这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的酬劳率上升超过住房贷款的酬劳率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这局部资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的削减3.房地产市场风险个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因此抵押物的价格是影响风险的重要因素假如开发商有意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破裂就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之进步另外即使开发商精确估价假设自然环境政策改变等诸多影响下也会造成同样的风险损失三、信誉风险1.借款人的违约行为〔1〕提早还款住房按揭贷款提早归还现象屡见不鲜这对于银行业并非一件好事首先这将会降低银行的利息收益其次它将使银行的可用资金增加会造成资金闲置增加从而加大银行的投资压力和风险再次提早还款还会增加银行的各项无形本钱由于提早归还的状况千差万别银行无法运用计算机来处理消耗较大的人力而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算增加了经营本钱和效劳本钱〔2〕不还款这种违约行为分为两种一种是主观违约就是这借款人基于个人利益的考虑而有意或有意违约其次种是被迫违约由于借款人丢失劳动力量、失业或其他特别状况导致无法还款的一种无意违约贷款人是很难做到对借款人的财物情况作出有效监管或是精确预期因此个人住房贷款的信誉风险还是比拟大的2.开发商的信誉风险〔1〕假按揭风险局部房地产开发商指使别人办理按揭贷款通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用这样就会使得银行担当的贷款风险由低到高造成银行的潜在的信誉风险后果严峻〔2〕工程风险工程风险是指开发商为了获得该工程的银行贷款有意供应给银行不真实的妾也和工程资料骗取贷款随着住房市场的快速进展不具备雄厚资金实力、强大开发力量和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不抱负资金缺乏就不能按期交房从而使已购房者不能按期入住最终开发工程甚至中途“夭折〞处于优势的购房者可能要求解除购房合同迫使银行出面关心挽回损失从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行造成银行的损失四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险1.贷前调查形式化银行对贷款前的调查流程有具体、详细的规定但实际操作中由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散在没有足够的监视管理的状况下过于形式化轻视详细内容的调查是银行需要担当不必要的潜在风险2.个人信贷审批不严谨在个人信贷审批方面银行存在监视检查不够、专业化程度低下、经营过渡受权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障3.无视贷后管理我国商业银行对个人贷款的管理要求定期逐笔检查、报告但是个人贷款业务到达肯定业务量后无论是从工作量上海市从银行管理上逐笔检查是无法实现的4.抵押物评估风险主要表现为抵押物缺乏房产估价普遍存在高估的现象假设不能准时发觉房价高估在贷款成数较高时有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险五、法律风险1.借款人借款资格根据法律规定自然人因为将抗情况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人而对于不懂的借款人用法不同的贷款条件对于户籍不再贷款银行所在地的贷款条件也不近一样所以确定贷款人的主体资格在理论中特别重要相反假如无视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险2.借款用处我国法律明确规定银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用处的贷款所以银行没有做好贷款前的审批核查工作就会使贷款用于非法的活动之中而这种贷款往往很难收回六、风险防范的对策和建议1.实行利率可变性发放贷款的方式其利率依据市场利率不断改变而作周期性调整与我国现行的浮动利率相比它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配情况可将银行担当的利率上升风险转嫁给借款人同时借款人担当的利率下降风险也可转嫁给银行2.进步贷款审查力度和管理程度贷款人在接到借款人的贷款申请后应当对借款人的信誉情况进展严格审查对于不同资信度的借款人应实行不同的贷款支配贷款人向借款人供应贷款后应按协议催收贷款在整个贷款归还期间借款人如有违背贷款协议的应马