物业行业会计实务.pdf

物业公司的会计处理 第一章 经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营 活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权 人、使用人提供维修、 管理和服务所取得的收入， 包括物业管理收入、 物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共 性服务收入、公众 ** 性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房 （如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营 性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收 入、前期费收入等。 1.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、 使用人的委托，对房屋共用部位、 共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得 的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、 使用人提供 的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入； 代为经营停车场、游泳池、 各类球场等共用设施取得的收入；还包括 房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收 入及无形资产转让收入等。 1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业 产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办 健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的 凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损 益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到 2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用 人签证认可后， 确认为营业收入的实现。 企业与业主委员会或者物业 产权人、使用人双方签订付款合同或协议的， 可根据合同或者协议所 规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实 现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计 入 主营业务收入“ ”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范 围的收入计入 其他业务收入“ ”科目。以上科目必须按收入类别和项目 管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费， 所取得的收入 计入 其他应付款“ —— ***场地停车费代收 ”科目贷方， 并全额计提和交 纳营业税及附加税费。 根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或 各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入 其他应付款“ —— ***场地停车费代收 ”科目借方 ;物业公司自身获得的收益， 即 其他“ 应付款 —***场地停车费代收 ”科目的贷方余额， 借记并转入 其他业务“ 收入 ”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账 进行核算。 第二章 成本费用核算管理规定 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则， 按照物业管 理、物业经营、 物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成 本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。 2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营 活动消耗才能计入生产经营成本。 生产经营成本主要包括： 直接从事 物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、 工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费； 房屋共用部位、 共用设施设备耗用的水电费；