物业公司管理律师项目尽职调查报告.pdf

物业公司管理律师项目尽职调查报告 调查报告是对某一情况、某一事件“去粗取精、去伪存 真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找 出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。下面小编 为大家带来了物业公司管理律师项目尽职调查报告，欢迎阅 读。 根据深圳市某某物业管理有限公司与广东卓建律师事 务所签订的《管理律师服务合同》 ，本所接收贵司的委托， 就贵司的经营管理系统进行调整和提升。按照项目进度计划， 本所在完成了必要的前期沟通和准备工作后，指派律师于 XX 年 5 月 6 日开始进行第二阶段的尽职调查工作，并于 XX 年 5 月 20 日完成。 在此期间本所律师对贵司现有的规章制度、员工手册、 部门手册、公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则以 及 ISO9000 文件进行了全面的了解，并与公司高层、中层、 基层管理人员及员工进行了访谈，合计共 27 人次，其中高 层 2 人次，中层 5 人次，基层管理人员及员工 20 人次。同 时对物业部、工程部、保安部进行了实地考察，并与保安部 员工一起对公司管理的某某商业大厦楼宇进行了实地巡查。 在此基础上，本所律师按照管理律师的业务标准、道德 规范，本着勤勉尽责的精神，在对贵司提供的有关材料和事 实进行了核查和验证后，现向贵司出具如下尽职调查报告。 在出具本报告之前，本所特作如下声明： 1. 本报告仅对《管理律师服务合同》中约定的服务事 项负责，并以贵司提供的材料以及本所尽职调查中所了解到 的情况为依据，发表意见。 2. 本报告为阶段性工作报告，其中所涉及的情况和意 见均不是本次管理律师项目的最终结论，在经过贵司进一步 认可或修改后方可作为下一阶段工作的依据。 3. 本报告仅供贵司为本次管理律师项目使用，未经本 所事先书面同意，不得作为其他任何用途使用，包括但不限 于复印、传抄和外传。 贵司在经营管理层设有总经理和副总经理，下设人力资 源部、财务部、物业部、工程部、保安部和品质部，其中总 经理分管人力资源部、财务部和工程部，副总经理分管物业 部、保安部和品质部，而原有的组织结构框架图中所提及的 拓展部，在事实上并没有运转。 1. 贵司的组织结构设置总体上采取了职能型组织结构 的方式。其中，人力资源部、财务部和品质部是以独立的职 能部门来设置的，但行政和综合职能并未在组织结构上体现 出来。 2. 按普通中小型物业公司的组织结构设置规则来看， 通常做法为物业部下面分设工程、保安和环境三个职能机构， 而贵司则是把物业、工程、保安三个职能机构提升到了独立 部门的位置，使这三个原本相互关联的职能机构变成了三个 独立的部门，加之贵司人事关系复杂，导致了现在物业部、 工程部、保安部三足鼎立的局面，给管理工作带来了诸多的 不便，也容易产生职能冲突和丢失现象。 3. 目前贵司的物业部、工程部、保安部由总经理和副 总经理各自分管一部分，无形中加大了三个职能部门之间的 隔阂。三个职能机构如果不能统一管理，必然会给经营管理 和服务带来断层和混乱。 4. 从贵司现在的管理结构来看，无论是人力资源部、 财务部，还是品质部都无法介入物业部、工程部和保安部这 三个职能机构的日常经营和管理活动，导致职能机构之间不 能很好的配合与对接，公司也不能有效地行使管理和监督职 能。 由于贵司目前尚不能对部门机构的设置进行大的调整， 因此在不改变现有的组织结构设置的情况下，增加综合部或 品质部对物业部、工程部和保安部三大职能机构的管理和监 督的职能，且上述三大职能机构统一由一个高层领导分管， 在便于贵司统一协调和管理的同时，打破其三足鼎立的格局。 1. 基本情况 人力资源部承担的职能除人力资源管理外，还承担着采 购、行政、后勤等综合部门或办公室的职能。 目前人力资源部虽然承担了一些综合职能，但从贵司整 体来看，综合职能丢失的现象十分严重。如考勤管理、工作 服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算 机网络管理等职能。同时人员