商品房买卖合同更名的法律性质及效力.docx

商品房买卖合同更名的法律性质及效力 商品房买卖合同更名的法律性质及效力在商品房买卖中，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》后，往往要等待两三年乃至更长时间而无法获得产权登记。这是因为根据我国不动产登记的相关规定，开发商要为购房者办理土地房屋权证，需要首先办理开发楼盘的初始登记。开发商需要完成规划、公安消防、环保、工程质量监视管理部门的检查及相应整改，完成验收合格，之后在县级以上建立行政主管部门备案，才能办理初始登记。完成初始登记，并将办理产权登记的资料提交产权登记机关备案，属于开发商在《商品房买卖合同》中需要履行的根本义务之一，往往需要花费较长的时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》第十八条规定“由于出卖人的缘由，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人由特别商定外，出卖人应当担当违约责任：〔一〕商品房买卖合同商定的办理房屋全部权登记的期限；〔二〕商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付用法之日起90日；〔三〕商品房买卖合同的标的物为已开工房屋的，自合同订立之日起90日。〞而即便上述两个法定期限已经商定为3个月〔90天〕，事实上开发商为了留取足够的办证时间和避开相应的违约责任，往往在格式化的商品房买卖合同中将办证期限商定为“自商品房交付用法后360日〞，可见办证条件要求的严格和需要期限之长。在这种状况下，经常出现购房者在未获得产权登记的状况下因种种缘由需要出售房产的状况〔为便于区分，以下称这种购房者为转卖者，称二手购房者为购房者〕，这时如何出售呢？其实就是办理一个更名的手续，分为两种状况：已经支付全款的转卖者转卖房屋需要到开发商处办理合同的更名；而按揭的转卖者转卖房屋在开发商处办理更名的同时需要到银行办理提早还款和解除担保。这时候，开发商、转卖者、购房者之间的法律关系和权利义务应当如何认定呢？首先，转卖者和购房者之间并非二手房买卖关系，而是商品房买卖合同的权利义务转让。在转卖的更名手续中，一般由开发商、转卖者、购房者三方将转卖者持有的收款收据、认购书上的买方变更为购房者的姓名并加盖公司公章或合同章、财务章，此后，转卖者从商品房买卖交易中退出，开发商挺直向购房者交房或挺直将产权登记在购房者名下，购房者向开发商履行剩余房款的付款义务，商品房买卖合同转变到开发商和购房者之间进展。事实上，转卖者和购房者之间买卖的是向开发商支付购房款、要求开发商连续履行《商品房买卖合同》并最终获得房产的权利义务，转卖者和购房者之间构成的是合同权利义务的整体转让。其次，开发商和购房者之间构成新的商品房买卖合同关系。据此，购房者可以要求开发商根据《商品房买卖合同》商定的期限交付房屋、办理产权登记、履行质保修理义务等，假如购房者对于房屋的交付、产权登记等状况发生纠纷，应当挺直以开发商为被告。其三，开发商和购房者之间新的《商品房买卖合同》、开发商和转卖者之间的《商品房买卖合同》、转卖者和购房者之间转让协议，三者之间的效力互相独立。开发商和购房者之间新的《商品房买卖合同》的效力应当重新考量购房者是否具有购房资格、开发商是否获得了商品房预售〔销售〕答应证等。而假如开发商和转卖者之间订立《商品房买卖合同》，开发商还没有获得商品房预售答应证，依法合同无效。但转卖者和购房者之间的转让协议，并没有违背法律的强迫性制止性规定，仍是有效的，而购房者据此与开发者重新签订了《商品房买卖合同》，重新签订时开发商已经获得了商品房预售答应证，那么购房者和开发商之间的《商品房买卖合同》还是有效的。