商品房买卖合同无效的裁判规则.docx

商品房买卖合同无效的裁判规则 商品房买卖合同无效的裁判规章【法律规定】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》其次条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：〔一〕有意隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者供应虚假商品房预售答应证明；〔二〕有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；〔三〕有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国合同法》第五十二条有以下情形之一的，合同无效：〔一〕一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；〔二〕恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；〔三〕以合法形式掩盖非法目的；〔四〕损害社会公共利益；〔五〕违背法律、行政法规的强迫性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。【裁判规章】1、双方签订的定向合同符合《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据商定收受购房款的，该合同的性质应当认定为商品房买卖合同。假设双方在签订该定向合同时出卖人未获得商品房预售答应证明的，那么该定向合同应当被认定为无效。——徐建与富临公司商品房买卖合同纠纷案件裁判要旨：富临公司与徐建签订的《商业网店定向建立合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故双方签订的合同系商品房买卖合同。依据上述司法说明其次条规定，出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。本案中，富临公司至今未能获得涉案房屋的商品房预售答应证明，因此徐建与富临公司签订的《商业网点定向建立合同》应认定为无效合同。2、双方之间签订的商品房买卖合同无效后，买受人有权要求出卖人返还购房款并赔偿利息损失，但是对于因合同无效无法收房而另外租房产生的租金损失，因合同被确认为无效后，即不存在连续履行问题，买受人就不能再期盼根据该无效合同获得合同中商定的房屋，那么基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。——徐建与富临公司商品房买卖合同纠纷案件裁判要旨：依据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。富临公司作为房地产开发公司，在明知未获得涉案房屋销售答应证明的状况下，与徐建签订《商业网点定向建立合同》，对合同无效的后果存在过错。徐建在明知富临公司没有获得诉争房屋预售答应证的状况下仍与其签订合同，对合同无效的后果亦存在过错，双方应当各自担当相应的责任。合同无效后，徐建已交付的共计为453万元的房款，富临公司应予以返还，同时富临公司应对徐建的合理损失予以赔偿，其标准应参照中国人民银行同期贷款利率计算，应根据徐建缴纳购房款之日起计算至判决确定的给付之日止。徐建要求按50%加收罚息没有法律根据，不予支持。关于徐建主见富临公司赔偿租房损失问题，因徐建明知富临公司未获得诉争房屋而与其签订《商业网点定向建立合同》，徐建对合同无效、合同无法履行的风险应有所预见。合同被确认为无效后，即不存在连续履行问题，徐建就不能再期盼根据该无效合同获得合同中商定的房屋，那么基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。再者，该房屋租金属于徐建创办公司和批发中心的经营本钱，并不是合同无效必定造成的损失，徐建诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律根据。3、买受人与出卖人签订的《认购协议》的性质被认定为商品房预售合同后，因出卖人未获得商品房预售答应证明导致协议无效的，假设买受人不可以证明出卖人在签订协议时主见上存在有意隐瞒其未获得商品房预售答应证明的，那么不能要求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。——内蒙古峰宇房地产集团有限公司与曹晓丽房屋买卖合同纠纷裁判