商业物业的开发与管理理念.docx

商业物业的开发与管理理念 商业物业的开发一、商业物业的开发理念入世后的中国零售业市场的竞争将日趋剧烈。有数据说明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7%；今年上半年，国内零售增长10.1%，假如加上物价负增长因素，实际增长为12.7%，说明我国国内商业零售业进展速度相当快速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的宽阔，纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的宏大的进展空间，必将为商业零售业的空间载体——商业房地产供应难得的进展机遇。在本世纪80年月末与90年月初兴起的购物中心〔Shopping Center/Mall〕，由于供应了一次性购足、消遣休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南亚，渐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建立地段的规划、开发、全部和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所效劳的区域相关，这个单体通常供应与其性质和总体规模相适应的即时停车或帮助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。商业物业的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营经管两大资源；商业经营具有“统一经管、分散经营〞的特点；投资收益高；市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适便利购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要到达以上目的，商业物业工程的开发理念须从工程选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所打破。工程选址和市场调查要注重地段的商业价值调查消费人口、消费群体、消费形式、购置力、消费偏好的现状和进展情况调查目的地块的所处商圈〔商圈比单个商业建筑的影响更大〕调查竞争者分布、经营情况、租金情况现状和进展趋势调查目的城市近、远期城市规划和商业规划调查目的地块的商业价值和时机点调查商铺置业者投资购置力、投资心理工程定位须有差异性。工程定位的差异性影响建筑规模上的差异性。建筑规模掩盖商圈市级购物中心 3万平方M以上掩盖整个城市，效劳人口30万以上地区购物中心 1——3万平方M 掩盖城市部分，效劳人口10—30万人居住区购物中心 3000——10000平方M 掩盖城市的一个居住区，效劳人口1—5万人邻里型购物中心 3000平方M以下效劳人口1万人以下。工程定位的差异性与主题的创新相辅相成。如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、消遣主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为工程的定位供应了创新的思路。工程定位的差异性与品牌店组合差异性亲密相关。品牌店的组合差异性对工程经营中消费人群、消费档次影响很大。比方时尚精品店品牌组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差异。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。规划设计坚持制造高质量的商业空间商业工程特别注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。符合城市的总体规划的商业布局规划。城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其它建立和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优优势，甚至成败。商业工程要求易达性商业工程必需具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。依据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式。商业工程要求合理的空间形式。商业物业可以采纳以下四种空间形式：〔1〕室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。〔2〕露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；〔3〕回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街部分遮盖；〔4〕室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、沟通、消遣，更能感受到富强的商业气氛，也利于商场的经营经管，因此，步行街购物中心是最受欢送的空间形式。购物中心在追求宽阔舒适的空间的同时，对实际用法面积率K〔实际用法面积/销售面积〕也要掌握，不能过小。室外步行街购物中心的K能到达75——80%，室内购物中心K要小得多，因中庭、过道〔街道〕、休闲区等等共享面积的不同而不同，一般在45%——65%之间。在建筑设计时，实际用法面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。购物中心内部动线组织要求引导性。动线规划技术方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过全部承租户的人流通行量到达最大，到达购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有：〔1〕以主力店引导人流。一般将主力店的出入口支配在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过线；〔2〕以部分的造景、中厅引导人流；〔3〕以餐饮休闲消遣区引导人流；〔4〕出入口数量和位置的设置调整人流量平衡；〔5〕无障碍设计。购物中心要为轮椅用法残疾人供应用法的便利设施；