济南南二环房地产项目营销思路页.pptx

我们。善于行。敏于思山东华鲁房地产开发有限公司济南南二环项目营销思路 2022.11.16北京中大恒基.不动产营销人与居住环境建筑如同人环境、机遇和思想形成他的性格和品质价值决定方向但更源自于内在的光芒一个建筑的本性，也是一群人的价值观人的价值观也反过来成为其选择建筑的心理动机为什么他会选择这里是因为这个建筑所体现的感悟与他息息相通我们的目标强.销6个月,30000平米(不含地下)我们的策略差异化营销产品、客群、价格、销控、推广我们面临的问题这个30000平米的产品应该如何推广1、短、平、快的强销手段，需要一个统一的，系统的推广过程。2、以一个明确、旗帜鲜明的推广主线贯穿本案各阶段的广告推广。3、产品形态的多元性，需要一个统一的形象整合、需要在统一的 形象整合下体现个性。第一部分市场环境与竞争策略我们的产品成熟的市场大环境1、产品差异特征明显2、项目价格优势突出3、客群细分层次清楚产品现状1、地块位置：项目位置处于济南的市中区新区，城市景观中轴线南端，南依环境宜人的南部山区，北向俯瞰整个泉城市区，位置得天独厚。该地块地处济南市南部生态保护区北侧，地块上风上水,符合济南市“住南不住北”的传统居住习惯，是南部仅有的、不可复制的生态居住区。2、交通状况：项目距离市中心仅有6公里。政府规划的舜耕路南延线正在施工中，将直达本项目，是未来主要的行车路线；公交线路发达 ：17路、25路、37路、55路、65路等。据了解市政府正在规划纬二路、英雄山路快速公交系统，项目未来交通条件将更加便利。3、配套状况：济南市政配套的规划发展方向是向东向南，必将大大改善目前区域现状，促进整个区域的长期发展。本项目生活配套欠缺（生活、娱乐、健康医疗、教育等），但周边的领秀城、利源花园、蝶泉山庄的相应配套设施的建设将对该片区的全面发展会有很大的促进作用竞争个案状况领秀城总建筑面积：320万平方米均价：4200元/平方米（毛坯） 3900元/平方米（精 装、一居）建筑形式：小高层、多层、高层、别墅主力户型：100-160米开盘时间：2022年年底销售目标：到年底前完成17个亿，目前已销售14个亿小结：品牌开发商实力巨作，江北第一大盘，户型种类众多，覆盖广，满足所有客户群体，在泉城有很高的影响力和美誉度。利源花园总建筑面积：12万平方米均价：4100元/平方米，目前正处于售卡认购阶段建筑形式：多层、小高层主力户型：92-127米销售状况：约80%小结：本项目推广力度不足，市场上没有造成影响力，大部分房源已被团购，目前只剩2栋进行散卖，售卡进行中。蝶泉山庄总建筑面积：20万平方米均价：4250元/平方米（毛坯）建筑形式：多层、小高层主力户型：97-140平方米开盘时间：2022年年初销售状况：多层已销售80%小结：整个社区着重绿化覆盖，以园林景观为主卖点，通过不多的推广渠道达到了不错的销售效果。我们的机会在那里我们如何抵御市场形象？SWOT = 优势、劣势、机会、威胁外部分析内部分析SWOT环境中的机会和威胁组织中的强项和弱点成功因素核心能力定义关键议题战 略目 标实 施SOWT分析—优势我们发现，项目既得益于周边环境的共性优势。又体现了鲜明的产品差异。1、紧邻二环南路与英雄路交叉路，公交线路发达。2、位置处于周边竞争项目的核心地段，享受大配套资源。3、产品户型设计与区域内竞争性项目有明显的优势。4、随着领秀城的建设以及南市区为济南市后花园的炒作， 为本案从区域上提供了巨大的升值空间。5、目前本案所在区域关注度极高、人气很足，未来将形成 大型生活版图。6、借势（领秀城）推广，分流其目标客户，节省不必要的 推广费，快速消化项目。SOWT分析—劣势但当我们冷静地审视我们自身产品的同时时，又发现它们确实又给我们的推广带来一定的负面影响。1、非规模型社区，不具有规模效益，没有营造良好生活 概念的基本载体2、规划上目前没有独具一格的优势略高于周边项目，并 不符合现代人情景交融居家要求3、产品配套极不完善，日常生活存在障碍4、项目本身及产品本身特性不是很明显，与周边竞争项 目存在较大的同质化5、外部环境有待改善6、交房时间比周边项目长SOWT分析—机会但是，我们惊喜地发现 ——1、国企项目，有利于塑造良好品牌形象和口碑传播。2、二环路环城通车，英雄路的南北贯通，将有效提升该 地段形象和概念，提高项目关注度。3、在本区域楼盘绿色宜居概念炒作的情况下，本项目将 可能成为一个亮点。4、政府宏观调控南部房地产市场，不再供给住宅土地， 造成本项目在地区的稀缺性。5、较小规模的项目需要较小的市场消化能力的支持。6、小盘的开发推广不会会随着市场的瞬息万变而面对新 生力量的市场干扰。SOWT分析—威胁因此，只要我们清醒地认识到我们的竞争对手实际上是我们自己：1、