变更,转让和消灭不动产物权合同.docx

变更,转让和消灭不动产物权合同 竭诚为您供应优质文档/双击可除变更,转让和消灭不动产物权合同篇一：不动产物权的变更和合同效力的分析不动产物权的变更和合同效力的分析介绍：在教学过程中，许多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清晰，特写此文，希冀关心分析。物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。〞本条是关于物权变动的小李效力规定。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。〞本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。该两条标准包含如下含义：一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当依据合同法的规定进展推断：〔1〕依据合同法的相关规定，假如合同符合生效要件，那么应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束力，违约者就要担当相应的违约责任。〔2〕是否进展物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有商定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有商定外。是否进展物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。二、不动产物权的变动必需以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。：依据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权变动结果的缘由行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，假如没有进展不动产物权变动登记，那么物权不发生变动效力。三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。不动产物权变动的缘由与不动产物权变动的结果是两个互相独立的法律事实。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应当依据不同的法律规定来认定。【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房全部权发生转移的缘由，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的表达，更是房屋全部权变动的结果。这两种不同的权利变动是在不同的法律根底上进展的。根据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的根底是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示全都时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。假设要产生房屋全部权变动的法律效力，必需在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，假如双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。假如一方违约，守约方可以要求违约方担当连续履行或者其他违约责任，但不能主见物权。假如违约方又将此房转让与好心第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向好心第三人主见权利。【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，商定余款两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的状况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后，特别气愤，将公司告上了法院。【评析】根据上述《物权法》的分析，西门和房地产公司办了房产过户，根据物权法第9条，物权发生了变更，西门先生获得该套房屋的全部权。但是根据第15条，潘女士购置房屋的购置合同有效。同时依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》(法释[20XX]7号)第八条规定：“具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。〞——依据这些规定，潘女士可以恳求解除合同、返还已付购房款8万元及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍(8万元)的赔偿责任。篇二：四物权的设立变更转让和消灭〔四〕物权的设立、变更、转让和消灭１、不动产物权的设立、变更、