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保利中央公园专题研究
2016-06-10
1
目录
2
2021-11-7
3
2021-11-7
项目基础信息
三水保利中央公园基础信息
占地面积
276292㎡
总建筑面积
701000㎡
容积率
3.0
绿化率
38%
开工时间
2013-08-01
物业管理费
1.95
装修情况
毛坯
开发周期
总共三期,目前为二期
车位比
1:0.67
4
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总体规划布局
文化三馆
三水新城学校
文化创意产业园
文化配套
5
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开发情况:项目住宅共分三期开发,一期售罄,二期在售,三期待建
梯户比:2梯4户、2梯3户
建筑层高:18-33层
园林:新典雅风格;以本土树种为主要乔木景观
自身配套:
5万方风情商业街
露天大型泳池
国际双语幼儿园
住宅规划布局
二期
一期
三期
6
2021-11-7
总栋数:23
总户数:2034
户型:88-172㎡
推售时间:2014.04-2015.08
去化率:97%
去化周期:16个月
去化速度:约125套/月
一期推售情况
7
2021-11-7
二期推售情况
总栋数:35栋
总户数:3200
推售时间:2015.09~
已推:1065
去化率:84%
去化速度:约100套/月
未来预测:2016年将继续推出5-8栋、21-22栋(9-11栋待2017年)
8
2021-11-7
02
销情回顾篇
9
2021-11-7
2014
2015
2016
开盘以远低于市场预期的5500起入市,引爆市场
后期价格以小幅度稳定上升
二期较一期均价实现300元/㎡升幅
月均去化103套,年均1200套!
总销售金额已超20亿元
量价分析
采取保利惯用的低开高走手法
开盘两年保持亮眼的去化速度
开盘劲销5亿
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量价分析
汇信华府
7200
时代城
7000
博雅滨江
7000
恒福新里程
8400
联动前维持市场上的偏高价,但实际89㎡产品仍有一定竞争力
联动后价格有一定上涨,但是升幅与周边项目相对较小,价格已然一大优势
联动前
联动后
80-90㎡核心户型市场价格对比
价格存在较强竞争力
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推货节奏
维持高频率的推新速度,保障市场热度
除部分大户型楼王采取收筹外,其余楼栋基本采取自然销售方式
小步快跑的推货节奏
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客源分析
三水区域多个项目启动联动后,保利中央公园有效吸引其联动外溢客户,广州客户比例达25%。
广州外溢客户
片区联动前
片区联动后
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货源分析
首置、改善并重,最大力度网罗客群
89㎡刚需户型最受欢迎
适销的产品组成
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稳定亮眼的去化速度,价格稳定微涨
片区竞品联动齐涨后价格拥有竞争优势,刚需户型尤甚
采取小步快跑的推货方式,维持较高的市场热度
片区联动后,广州客户成为客源重要组成部分
适销的货源组成有效促进了去化
小结
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2021-11-7
推广线
推广主画面节选
画面调性
简洁
色彩对比
较强冲击力
推广诉求:
保利品牌
荷花世界资源
新城未来利好
产品信息
形象定位:百万方/新城/品牌/公园/大盘——为改变三水而来
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推广
渠道线
拓展
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活动线
开盘以大手笔新鲜感活动引爆市场:选取国宝展及三文鱼品尝,保证吸引力的同时也体现了品牌实力;
后期以暖场为主:持销期营销费用控制较严,基本以现场暖场为主,主题集中为亲子、运动类,市场影响力相对较小.
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2021-11-7
销售中心
以大型沙盘详尽有效地展示新城规划,增强客户信心
园林
二期园林示范区全新开放,丰富的小品提升园林整体氛围
样板房通道
利用独立通道、高围挡将工地隔绝于客户视线之外;使用壁画、浮雕字装饰有效提升通道质感;
展示线
亮点
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现场接待体验(以真实客户身份)
销售:
接待口径针对性地围绕新城规划利好+保利品牌输出,对未来规划看重或是品牌追随者有较强吸引力
现场水吧客服:
根据现场需要高频率补充茶水/咨询需要,提升客户满意度及尊崇感
样板房客服:
主动对来访客户进行讲解,提示户型主要卖点
安保人员:
较高的接待标准,客户出入行注目礼
现场体验线
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现金牛——89㎡2+1房
标准三房布局,动静分区
带主套设计
得房率83%
客房开间3.8m
主卧开间3.6m
多功能房
3.8M
3.6M
产品线
持平或超越主流竞品刚需户型
22
2021-
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