商业地产运营管理方案.ppt

商家置换及商家储备 工作流程： 在项目经营中，不可避免会遇到商家调整情况，需要本司在经营过程中随时进行商源储备进行招商置换，在商家商业用房置换工作中，要注意处理一些细节问题，包括法律事务的解决，不要产生任何遗留问题： 工作内容及原则： 和原商家解除 租约合同 快速工程检修 已签订储备商 家无缝进入 继续运营 商家储备工作： 随时保持与每种也太商家进行沟通，进行一定比例商家储备，保证在招商置换过程中们能够快速实现无缝置换。 稳商策略 招商置换 商源储备 经营检测 开街策略 经营策略 Part . 3 项目运营管理策略 实现储备商家与原商家无缝置换 * 第三十页，编辑于星期五：二十二点 二十二分。 补位招商及评级标准 后期补位招商目标：自正式开业起8个月后，项目开摊率保持在80％以上； 自正式开业起12个月后，项目开摊率保持在85％以上。 后期补位招商原则：遵循合作双方共同商定的合理的业态定位，在最关键第一年保证项目招商率，形成项目品质化运营。 后期补位招商办法：随时做好商家储备，以备调整，补充现有租赁项目类似业态商家的变化。 本案商业后期补位招商工作： 评级标准：租赁面积（m2） 租赁合同年限（年） 平均租金（元/月.m2） 租金交纳及时率 水电费交纳及时率 经营情况/配合情况等子项 对优秀的商家给予奖励和一些优惠措施。 对入驻商家的评级工作： 稳商策略 招商置换 商源储备 经营检测 开街策略 经营策略 Part . 3 项目运营管理策略 * 第三十一页，编辑于星期五：二十二点 二十二分。 商贸促进会： 由全体投资业主和经营户组成，每年召开2—3次，讨论通过项目的重大经营决策，推选商业管理委员会主任和成员，并对商业管理委员会工作进行监督。 商贸促进理事大会： 成员组成由投资自营业主代表和商家代表组成，人数15—25人，每年选举一次，可以连任，委员均为义务工作，委员会1—2个月召开一次会议以少数服从多数表决；理事长由商管公司总经理兼任，副理事长由项目主力带动性商家担任。 商贸促进会管理 运营主体和成功因素源于经营商户，基于商家成立的商贸促进会，以及定期召开商家经营大会，是运营管理公司规范管理和商家自律的互补机制和相互关系的调和剂；建立合理的商家沟通机制，引导商家共治共管，营造良好的经营氛围，促进市场繁荣旺场是商贸促进协会成立的最终目的。 核心工作： 稳商策略 招商置换 商源储备 经营检测 开街策略 经营策略 Part . 3 项目运营管理策略 * 第三十二页，编辑于星期五：二十二点 二十二分。 稳商策略 培训科目（例）： 怎样设置部门 总经理的政令控制-办公室 人力资源部与企业人才 企业的营销中心 市场部和服务部门 竞争的关键是特色 品牌的保障是文化 受监督的个人负责制 督办和预警 程序化管理和职能部门 采购申请和成本控制 营销策略和企业目标 定期为商家进行协作及运营培训（具体课程在经营中进行判定）： 核心工作： 稳商策略 招商置换 商源储备 经营检测 开街策略 经营策略 Part . 3 项目运营管理策略 * 第三十三页，编辑于星期五：二十二点 二十二分。 商家关系处理 针对多产权项目租赁零售型商户和自营型商户开展经营指导培训和扶持措施，拓宽运营管理公司与商家的沟通渠道，增加商家忠诚，提升商业项目的整体经营能力。 核心工作： 稳商策略 招商置换 商源储备 经营检测 开街策略 经营策略 Part . 3 项目运营管理策略 经营辅导：店员培训，外出参观，专家讲习，商户交流会，销售服务与建议等。 经营竞赛：设立市场经营专项基金，年度对于经营和客户满意商户进行评定和奖励，树立标杆，激励商家经营热情。 信息服务：为经营者提供市场动态、竞争状况等信息服务。 销售协助：为商家提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务。 经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策。 前期市场培育阶段，基于扶持商家经营、稳商旺场的目的，建议开展经营辅导、经营竞赛和信息服务。 * 第三十四页，编辑于星期五：二十二点 二十二分。 商铺装修管理：结合项目建筑立面形式，同时遵循商业自身规律，统一规定和要求外立面店招店面的展示风格和规格，不得随意装修，维持项目的整体品质和形象。 商品陈列管理：按规定对商品进行陈列摆放，统一商家货架使用规范，并按规定摆放，不得随意占用公用通道、遮挡消防设施和乱堆乱放。 商家广告管理：商家品牌和商品宣传海报、POP等，按规定进行展示、不得乱贴乱挂； 现场促销管理：商家促销活动应遵守项目统一规划和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序