某房地产公司营销计划.pptx

仅以此献给那些热爱城市并为她努力的人们……我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是我生长的地方！金色年华——武汉万科金色家园工程营销方案第一章 金色武汉〔武汉市场宏观中观微观分析〕武汉市场宏观分析武汉总体经济状况武汉房地产市场总表达状武汉房地产市场宏观趋势预测07武汉地产市场主要政策影响预测武汉总体经济状况中国城市综合实力50强的第6位科技教育综合实力居全国第3位武汉是中国9大金融中心之一武汉是华中地区最大的物资贸易中心武汉是华中地区最大的物资贸易中心武汉是中国6大综合性工业基地之一武汉高科技产业、汽车和钢材制造业全国前3名20年前的投资开展时机在深圳；10年前在上海；今天，最好的投资时机在武汉。 －－武汉市市长李宪生 单位：亿元武汉总体经济状况经济持续增长势头强劲,百姓较为富裕城市GDP值年度幅度超过10%，位列中国城市开展前列。社会财富增长比例与速度较快。20**年城市居民人均可支配收入比上年净增1510.26元，增长13.9%；城市居民收入快速增长，消费能力增强，购置力提高，大量的潜在需求将转化为现实需求。房地产因此受到大力带动。武汉人均GDP武汉总体经济状况人均GDP300-600美元600-1300美元1300美元-3000美元3000 美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展根据国际成熟经验，当人均GDP值超过3000元，将会使房地产业进入稳定高速开展状态武汉，正处于房地产行业高速开展的起步阶段单位：万㎡武汉房地产市场总表达状地产环境良性平稳，刚性需求强劲宏观调控主要目的是抑制房价和打击投机，武汉投资和投机买房所占的比例不大，自住性购房比例达90%，并且房价水平相对不高，所以受宏观调控影响较小，刚性需求的存在使武汉楼市能始终保持平稳开展态势。03年至06年，商品住宅售价静态加权年度涨幅为18%，主要增长在04—05年间，05—06年，平均年度涨幅为8.2%，结合目前市场及城市经济增长态势来看，这一趋势将会延续。武汉房地产市场总表达状城市化进程加快，需求量不断激增20**年，武汉正式启动旧城改造规划——汉阳旧城风貌区。总面积72．45公顷，规划为5大片区：传统风貌核心区、商业金融区、商住金融区、传统住宅风貌区、时尚生活社区。巨大的拆迁量产生需求的快速增长和市场价格飞增，06年，拆迁量有所收减，但大量工程仍待进行，为市场积压了大批刚性需求。旧城改造影响居住需求，将是武汉近年来的供需主旋律。武汉房地产市场宏观趋势预测比照发现人均GDP曲线比照分析基于武汉现有的产业状况及城市化进程态势，分析经济增长对房地产影响将有深远意义。ＧＤＰ显示武汉比北京在整体经济开展上至少滞后三年；作为中部重镇，产业与政策及经济带动将使武汉保持GDP高速增长的趋势ＧＤＰ带动行业开展，在未来1至2年内武汉地产市场还将持续高速开展，城市化进程同时将大大加快。3000美元武汉房地产市场1—2年内还将持续快速成长武汉房地产市场宏观趋势预测房地产投资额曲线叠加将武汉20**年至20**年的数据曲线截取与北京市1997年至2000年的数据曲线比照，曲线形状大致重合。武汉市房地产投资额增长形势大致相当于五年前的北京！2000年的北京正是大批南方地产商进入北京的年代，本地与外地开发商的共同投资导致房地产投资额骤增。20**、20**年的武汉的房地产投资额是否将与北京20**年、20**年的北京相似呢，从我们所掌握的投资情况和土地供给情况，以及伟业十年的经验判断，结论是：一定增加！政府土地的限量供给政策和投资的增加必将促使武汉房地产市场在1—2年内持续升温单位：万㎡武汉房地产市场宏观趋势预测将武汉20**年至20**年的数据曲线截取与北京市1996年至2021年的数据曲线比照，曲线根本重合。受经济增长的带动，武汉出现人流大批聚集的情况，被称为“一二级移民现象〞，即：大量曾在武汉生活和学习的人重新涌向武汉，同时大批外出开展和学习的人回到武汉，为武汉当地的房地产业开展提供了较强支持。武汉商品房年销售面积稳步增长，政府强制性拆迁、改善居住等长期积累的消费需求得到陆续释放。武汉房地产销售面积增长趋势与四年前的北京非常相近，我们从当年北京销售增长时对应的市场特征来看待武汉所面临的市场变化趋势：客户选择余地增大市场进一步细分产品升级速度加快武汉已经进入产品时代北京武汉住宅均价曲线对比武汉房地产市场宏观趋势预测武汉商品住宅市场均价虽然比北京低将近5000元/平米，但是市区高档住宅价格与北京等一级城市已经比较相近；说明武汉住宅市场价格尚有较大自然调整可能。受经济快速增长的带动、宏观土地供给限制的影响、以及刚性需求的强力支撑，07年武汉整体市场的房价增幅将略高于06年——07