物业管理概论教学.pptx

?物业管理概论?主编 王秀云教学课件 主讲人：谢志强 第三、四章 前期物业管理 第一节 物业管理招投标 一、物业管理招标投标的概念及招标投标的必要性 招标和投标是一个过程的两个方面。 〔一〕物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理效劳要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确定物业管理公司的全过程。 物业管理投标是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。 〔二〕物业管理实行招标投标的必要性 1.物业管理的招标投标是开展社会主义市场经济的需要。 2.物业管理的招标投标是房地产管理体制改革的需要。 3.物业管理的招标投标是提高物业管理水平，促进物业管理行业开展的需要。 二、物业管理招标和投标的原那么 〔一〕  物业管理招标的原那么 1.公平原那么 所谓公平原那么是指在招标中向所有物业管理企业提出的投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能在相同根底上进行投标。 2.公正原那么 所谓公正原那么是指在所有投标者起点公平的根底上，还要在整个评标过程中，对所使用的准那么应具有一贯星河普遍性。 3.合理原那么 所谓合理原那么是指招标单位确定的标底和要求必须是合理的，即不能接受低于正常的管理效劳本钱的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理效劳要求。 〔一〕  物业管理投标的原那么 1.真实性原那么 所谓真实性原那么是指投标人在其投标书中所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的投标意愿、经营能力和技术水平，投标人应对其标书的内容做到“言出必行〞。 2.合理竞争原那么 所谓合理竞争是指投标人凭借自身的经营实力、管理水平和效劳质量，通过良性竞争优胜劣汰而取胜。 三、物业管理招标投标的组织机构的设置 〔一〕物业管理招标的组织机构的设置 招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。 〔二〕物业管理投标的组织机构 1.开发部 2.财务部 3.工程部 四、物业管理招标的范围、方式 〔一〕物业管理招标的范围 1.根据“是否与社会公众利益密切相关〞的原那么。 2.根据“是否关系到国家利益〞的原那么。 3.根据“是否涉及国家平安或军事机密〞的原那么。 〔二〕物业管理招标的方式 1.公开招标 公开招标是指招标人〔业主或开发商〕通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。 2.邀请招标 所谓邀请招标是指不公开刊登招标广告，而是直接邀请几个单位投标的招标方式。 3.仪标 议标又叫谈判招标，是开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或能获取该项业务的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。 五、物业管理招标的程序 〔一〕招标的准备阶段 所谓招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理的招标到正式对外招标〔即发布招标公告〕之前的这一阶段所做的一系列准备工作。 1.       成立招标机构 2.       编制招标文件 3.制定标底 〔二〕招标的实施阶段 所谓招标的实施阶段是指整个招标过程的实质性阶段。招标的实施阶段主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。 〔三〕招标结束阶段 六、物业管理的招标文件 〔一〕物业管理招标文件的概念 物业管理招标文件是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的标准性文件，是投标单位编制标书，进行投标，招标单位评标、定标、签订物业管理委托合同的共同根底。 〔二〕物业管理招标文件的构成 我国对招标文件的格式尚未统一，但在一般情况下应包括以下几局部内容： 1.招标书 2.招标单位对管理效劳的具体要求和初步设想 3.投标须知 七、投标实施的步骤 〔一〕购置阅读招标文件 〔二〕考察物业现场 〔三〕制定管理效劳方法及测算工作量 〔四〕制定资金方案 〔五〕标价试算 〔六〕编制标书 〔七〕封送标书 八、物业管理投标书的编写 〔一〕物业管理投标书的主要内容 所谓物业管理投标书，即投标人须知中规定的，投标者必须提交的全部文件。它的构成主要包括以下几局部： 1.标书的封面 投标书的封面，一般要填写招标单位名称，物业管理工程或本投标书的名称〔标题〕，投标单位的名称、负责人的姓名，以及标书投送的日期等内容。 2.标书的序言 投标书的序言是投标企业对自身及拟管理的物业进行简短的介绍。 3.