某商业物业销售招商策划纲要.pptx

镇江跑马山庄商业物业销售招商筹划纲要;目 录 ★ 商业环境分析： ★ 工程价值理解： ★ 商业价值塑造： ★ 商业业态规划： ★ 商业操作建议：;;一、镇江商业地产整体开展趋势;二、镇江商业物业目前租售水平; 大型裙楼商铺多处于商业成熟地段,一层的租金均价为3.3元/平方米/天左右； 处于大市口地段的价格尤为偏高(如第一楼街)； 已有品牌主力店入驻的工程，价格比同地段高出30%以上； 人流量比较大的小马路商业区一般以餐饮和小商品店居多，均价居中,一般在 2.8元/ 平方米/天； 而人流辆比较少，车流量较多的大马路商铺价格较低，一般在1.7元/平方米/天；;目前新兴物业的售价明显高于较旧物业,除宏观房价上调的原因外,新兴物业的硬件配套要更为优越,如大多新兴物业的层高,中央空调等条件较为完善,更大程度的满足了品牌商家的入驻需要； 商业体量的大小影响着其物业价格.量体较大意味商业配套齐全,商业气氛浓厚.并且还能影响到附近乃至其整个区域的商业环境； 受到总价的影响,在相同区域内面积越小总价越高,有的单价可能差距到一倍；;(二)本工程周边区域及类似物业租金与售价比照表;;一、本工程市场价格预期;在08年下半年要实现1F:12500元方,2F:6500元/平方； -1F在商业交付时要求迅速到达租金1元/平 方/天;三、本工程经济技术指标统计;四、商业货值预估;-1F层因无产权,暂时不考虑出售,其租赁价格参考周边地区制定初步均价: 租金1元/平米/天 1元/平米/天*(3500平米+3950平米)*365天=2719250元 ;3\4\6#楼 1+2F总销售收益计算:;5#楼 1+2F资金回收探讨及计算〔方式一：直接销售〕;以租代售方式需要解决2个问题： 第一：相对提高单价约25% 1F 均价16000元/平米 2F 均价10000元/平米 销售总价为1560万 第二：以开发公司内部某个人名义和开发商签订商业用房买卖合同，其中个人首付780万不需要实际付款，由开发公司制造交易过程假象，并提供缴款收据。 这样对于购置客户而言，就可以宣称首付2成〔首付压力大为减轻〕，10年租赁期满即等同购置〔实际操作过程中可以以客户租金冲抵银行按揭，10年租赁期满，由开发公司个人过户到购房客户即可〕 对于开发商而言，客户首付2成312万,银行按揭放款780万，实际收益为1092万，和方式一相差无几，如果欲实现更大预期，可以相对提高租金，通过租金与银行按揭间的差价来实现〕;;一、广域价值区域化;从商圈分析判定商业价值;从商业价值判定商业功能;二、稀缺价值高价化;衡量一个商业工程如何实现价值最大化的标准，时间价值的设计应该是关键，通过把未来的商业格局和商业气氛在现在的销售过程中展现，从而实现现在销售出未来的高价格，这种时间价值的表达也就是未来价值现在化。而时间价值的设计，可通过“炒作地段〞、“商业论坛〞、“板块联盟〞等形式实现。;;一、商业业态定位;餐饮; 广义的休闲包括餐饮和购物在内，除餐饮购物外 本工程的休闲业态涉及： 【保健休闲】—— 桑拿中心、美容SPA 【娱乐休闲】—— KTV、高档桑拿 【茶饮休闲】—— 茶馆、咖啡厅、慢摇吧 【美食休闲】—— 各国料理、各地名吃;以名品折扣为主导，偏重高端品牌;二、业态定位依据;4、区域及全市范围内高端消费群体的支撑： 即将南迁的市政府给本工程带来众多高消费商务群体，同时周边形成的高尚住宅区居住着大量的中高收入阶层，因此，本工程有着非常丰富的高含金量的潜在消费群体，对于本工程高端商务招待的定位支撑很大 ； 5.区域内乃至整个镇江市没有类似定位工程，处于市场空白： 由于本工程的总体方向是依托大市口至南徐新城一带强有力消费群体向全市辐射的综合商业业态，工程周边乃至全市和本工程类似的工程根本没有，加上本工程具有一定的规模和辐射功能，所以本工程在定位的稀缺性上有比较强的竞争力，业态定位上处于领先地位； 6.商业经营者普遍看好本工程： 在本次的商业调研中，访问了局部本工程将来可能引进的一些知名的商业企业，从反响的意见来看，大局部商业企业特别是餐饮、娱乐休闲类企业对于本工程都比较感兴趣，同时对本工程的总体定位表示认可； 7.便利的交通区位和良好的生态环境： 本工程南接镇江第一景观大道，西连城市主干道跑马山路，是镇江是不可多得的交通与环境兼备的上上之区，对高端客群的吸引力较大;三、商业业态主题;四、整体业态布局;;一、商业经营布局;;■3-4#楼二层经营布局;■5-6#楼负一层经营布局;■5-6#楼一层经营布局;■5-6#楼二层经营布局;二、商业同步推售建议;;差异销售和差异化经营： 物业的可销售局部在销售时需要重视以后错位经营的重要性，如果实行无差异的价高者得策略，后续一些经营