某国际商务中心发展定位细化方案.pptx

湖南心星国际商务中心 开展定位细化既产品设计方案;报告行文思路介绍;第一章 工程理解;第一章 工程理解;工程位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角;目前工程总体规划已定，初规已进窗，规划方面根本不能做大的调整； 工程现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体； 其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理;城市综合体是在“有机系统理念〞指导下开发的高价值的建筑综合体;巨大的社会效应 城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模， 且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为 一个城市的“名片〞，产生巨大的社会影响 作为“城市名片〞的城市综合体产生的社会效应 对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用 巨大的增值潜力 各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体 功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及 周边区域土地的升值;特征1：城市综合体具备的四种根本功能使其成为一个“微型的城市〞;广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境;特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用;纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升工程的整体价值;特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性;香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接;特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性;日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载;城市综合体的特征及价值总结;一、工程既定情况理解与分析;第一章 工程理解;问题一 开发次序;问题二 高定位、高价格与快销售的矛盾;第二章 定位分析;PART A 写字楼开展定位;随着城市经济的开展，长沙已进入专业写字楼阶段;长沙专业写字楼主要集中在： ? 五一广场商务区 ? 芙蓉中路商务区 ? 韶山北路商务区 五一广场是长沙的传统中心，两条城市主干道在五一广场交会，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区。;注：上表为优质写字楼供给量，不包括商住楼及企业自建;优质写字楼鉴定标准;市场需求分析——租赁，空置率保持在15%-25%之间，均正常水平 长沙优质写字楼历年空置率保持在15%-25%之间，与其他二线城市情况根本相似； 长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；20**年写字楼销售市场活泼，其入住率也接近市场较低水平，约17%； 受到金融危机影响，销售市场的全面走低，2021年整体市场空置率大幅上升到24.5%；尤其是中天广场采取整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空置率保持较高水平； 2021年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在90%左右入住率；而新入市工程入住率也有所提高，市场表现上升。;华美欧国际，体量在57,302平方米，07年9月至09年5月期间，销售周期20个月，销售率达90%；共有236套写字楼可供出售，月均销售9套，09年12月，已根本售罄； 目前在售的中天广场于2021年5月开盘，至今09年5月前半年销售缺乏30%，09年后半年销售形势较好，截止09年12月份，已经销售近70%； 同样位于五一广场区域的华美欧国际，湖南文化广场对外销售约1,000平方米〔其中，950平方米为物业公司会议室，另有2套30平方米小户型；而顺天国际财富中心采取带租约销售方式，待售户型面积在200-600平方米之间。;;5、长沙各类写字楼开展状况分析;规模：单体规模在3～5万㎡之间，规模适中档次：多为中档、中高档;产品：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产品设计有一定亮点;客户：房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域来源上仍以省内为主。;民营中小型企业一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营本钱；国际企业虽然实力雄厚，但多数仅在长沙设立办事处而非区域总部，因此对面积需求也不大； 金融业、地产业、制造业及流通行业的企业通常选择较高品质的专业写字楼，户型面积在200~500平米之间，主力需求为150-300平米； 少局部在长沙扎根的实力企业选择500㎡以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、中隆大厦等。;物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套设施较为缺乏;租赁：整体较为理想，中高档写字楼出租率高;销售：良性健康开展，投资回报率有保障;5-1、专业写字楼;如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路、袁家岭地段； 租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构；如美国约克、美国开利等等世界知名企业；以及金融、房地产、IT通信业等能承租力强的实力企业；;通程国际大酒店〔五星级〕;金源大酒店〔四星级〕;