某地产天津某地产金域蓝湾项目公馆推广策略提报世纪瑞博.pptx

;;工程：万科金域蓝湾;观天时：市场大势简说;促进滨海新区开发开放。要按照?国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见?〔国发〔20**〕20号〕要求，切实做好滨海新区的规划工作，建设假设干特色鲜明的功能区，构建合理的空间布局。滨海新区的开展要坚持科教优先，不断推进综合改革和对外开放。要充分发挥滨海新区对于振兴环渤海区域经济的重要作用，增强和完善滨海新区为区域经济效劳的综合功能。要按照?总体规划?的部署，加强对包括天津港、天津经济技术开发区、天津港保税??、塘沽、汉沽、大港在内的现有各类资源进行整合，不断提高综合实力、创新能力、效劳能力和国际竞争力，将滨海新区建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，以及宜居生态型新城区。要妥善协调中心城区和滨海新区的关系，中心城区要优化产业结构，加快开展第三产业，实施工业东移战略，促进滨海新区的开展。 ;批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。近期工作重点是： ——鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。 ——推动天津滨海新区进一步扩大开放，设立天津东疆保税港区。为适应天津建设北方国际航运中心和国际物流中心的需要，在天津港东疆港区设立保税港区，重点开展国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等业务，积极探索海关特殊监管区域管理制度的创新，以点带面，推进区域整合。——给予天津滨海新区一定的财政税收政策扶持。对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。;从有关部门得悉，今后5年，滨海新区常住人口将到达180万人，其中城镇人口165万人，比20**年分别增长45万人和70万人。为了适应人口增长需求，“十一五〞期间滨海新区房地产也将同时实现大开展，尽快形成住宅产业化。预计今后5年，滨海新区用于房地产开发的规划开展用地4310公顷，规划建设住宅2586万平方米、公建1000万平方米。据介绍，结合滨海新区的功能定位，今后5年滨海新区房地产开发的重点，是建设一批大型公建、商贸设施和高级写字楼工程，建设一批宾馆和旅游设施，进行旅游区综合开发。在住宅建设方面，将在大港、汉沽和海河下游区规划开发20个居住区，规划建设住宅1600万平方米，吸引越来越多的市民到滨海新区安家落户，投身滨海新区开发建设。 ;一、国际化定向 对外开放的门户、北方国际航运中心和国际物流中心。 二、资源整合 天津港、开发区、保税区、塘沽、汉沽、大港，现有各类资源整合。 三、重新划分功能分区 临空产业区、海港物流区、高新技术产业区、先进制造业产业区、 滨海休闲旅游区、中央商务商业区等等，细分区域。 这个细分使滨海开发区将重点成为滨海新区的“中央商务商业区〞。 这个细分意味着开发区将以金融、商务、商业、居住为核心！成 为滨海新区的首脑——从而影响新增人口的结构。;目前滨海新区人口大约100万人， 到2021年，城镇人口将增加至165万。 5年之内，人口增长大约60万， 平均每年新增人口12万。 塘沽、汉沽、大港三区是滨海主体三区， 因此，最保收估计塘沽增加人口4万。 人口增长的背景是北方经济中心的总规， 工人、白领、管理中层将成为增长的主体。 泰达开发区定向为“中心商务商业区〞。 将成为白领、管理中层人口增长和选择居住的第一核心。;进入正题;价值价格论;不要小看我们的消费者。花100万买房的人都值得尊重再尊重。我们相信他买的是房子，而不是广告。 所以我们的广告，把戏很多，但没有一招是花拳绣腿。 实际上我们只有一样工作，寻求价值最大化的诱人表现。 现在，一切从价值价格比开始。;价格扫描;区域市场价格;结论： 在开发区范围内，20**年的主流住宅价格为7000元/平方米〔底价〕。 以年度涨幅10%计算，20**年的市场价约7700元/平方米〔底价〕。;判断： 万科·金域蓝湾， 预计单价：8000元/平方米〔底价〕 预计总价：70~90万〔两居〕100~120万〔三居〕 以静态价格推算， 预计本工程单价略高于市场均值，〔而以往的表现显示，万科往往高于对手1000元.) 故我们判断，本工程将成为“单价的市场领跑者〞。 而总价预计那么处于市场的主流〔因户型面积偏小。〕;所以，客群面临着这样的选择： 在同级总价上选择更多面积，还是更高生活品质？ 在单价领跑情况下，本工程的独特吸引点所在？ 这一切来自于产品价值的深度挖掘。。。;产品价值挖掘;一、地段基因;A、塘沽市场五大板块分析;板块;板块之间差异明显， 紫云板块已然老化， 河南板块远景尚早， 老城板块后劲缺乏， 上北板块处于老城区、开发区、开发区西区三区交界点， 现状不佳，但前景甚好。其中的水域未来城产品品质较好， 而融科心贻湾等工程也具有一定的号召力，因此局部投资 型客户可能被上北分流。