物业管理经典案例.pptx

物业管理案例; 观点一：声明在先，不予赔偿 理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低〔未含看管费〕，不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予成认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定罚;停车丢车案例归纳： 1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。 2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。 3. 单独签订特约效劳事项，可以免责；单方格式合同无效。 4. 有保管表示行为〔扣证、换牌、给票据等〕，牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。 5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管〔最好提醒〕，丢车可以不赔。; 案例二: 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅局部屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员屡次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的效劳不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？;案例分析： 1．楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致 水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引 起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主 的法律关系。 2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于 房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房 屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应 当承担违约赔偿责任。;3．楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为 而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业 主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权 利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。 4．物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部 的维护和修缮。由于受损局部不属于公共设施、公共 区域，该局部的物业效劳不属于物业管理费所涵盖的 效劳范围，而属于特殊的物业管理效劳，对该局部维 修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理 费。;案例三 业主顾某购置了一只巨型浴缸，准备安装在其居住 的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业 管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受 浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾 某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。 问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 案例分析： 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按 照有利于物业使用、平安以及公平、合理的原那么，正确 处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫 生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否那么应加以必要的限制。;案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 小王购置了一套期房。住房建成后，在办理入住手 续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公 约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约 中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3 年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公 司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋 钥匙。 请问： 物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办?; 物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业 主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法 明显欠妥，也是不合法的。 原因有以下三个： 1.业主在购置房屋时，已与开发商签订了房屋买卖 合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款， 就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司 是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主 没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝 给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成 开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。; 2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既 不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的 现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的物 业管理效劳协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐 的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。 3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为 业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院 起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。 ;案例五： 某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规 定：