2021年江岸在水一方策划方案.docx

精品word学习资料 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - - - -- 江岸在水一方策划方案 第一部分 市场讨论的主要因素和本案产品进展方向最初判定 影响本案讨论的主要因素 土地价格和规划指标 本案位于金堂的核心区域的物流、贸易、商业集中地，紧邻金堂人民引一为豪 主河边和绝加的地理位置三江汇合口， 土地面积约 45 亩，容积率最大不超过 2；9，从用足规划指标的角度动身，总建面积将近 8 万余平方米左右； 地块属性及区域规划 地块所处地段、四周生活配套、交通情形等地块属性讨论是地块现有价值的重要衡量标准，而随着金堂旧城改造和河边经济进展以及成金路的开通，其进展前景打算地块的将来价值，所以必需以动态的角度来对本项目进行分析； 市场环境 在全省及金堂县房地产开发良好的市场环境和连续增涨的宏观经济环境下， 尚处进展阶段的金堂商品房市场正逢良机；金堂房地产进展如今显现群楼林立，竞争 开头白热化；从规划与设计来上说，金堂商品房从建筑外观、户型的有用性等方面存在着缺陷； 开发经营理念 尽管金堂整体商品房进展水平并不算太高，但在二级城市中，金堂目前的开发 商开发经营意识很高；着眼城市进展，重视专业策划营销，开头引入“外脑” ，从市场调研、规划设计到营销推广，与外地的专业房地产顾问公司精诚合作，从而提 高产品竞争力； 本案产品进展的最初判定 依据对本案固有条件的初步判定及其对市场讨论的结果得出， 本案的产品的进展方向基本包括： 集商业、住宅两大类 ——本案讨论的核心原就是在 市场情形 主要限制条件下，结合区域进展及开发商开发理念，查找将地块利用价值最大化的方向； 1 - - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - - 第 1 页，共 28 页 精品word学习资料 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - - - -- 其次部分 市场讨论的基本结论 竞争环境 区域概况 金堂从地理上自古就是川西北要塞，是兵家和商家制控整个川西北地区的必争之 地；近年来随着成都市政府加大了对金堂形象的包装宣扬，打造金堂的“水文化” ，将金堂缔造成一个极具旅行、观看、居住的品牌文化名城；从近来成都市和金堂政府提出 的城市建设规划、整体经济进展政策，不难看出成都市政府对金堂的将来寄予了厚望，对整个新型产业链和新区的大力支持； 而目前金堂环围着打造水城的建设， 进行规模性的旧城改造及新建， 借以启动该片区的房地产市场；而同时区域内集合的大量消费人群，形成了区域住宅物业潜在需求市 场的中坚力气；这势必会为该片区的进展乃至推动整个城北带来一次新的机遇； 已售罄住宅特点 ●购买群体以城北个体经营者为主，主要目的是用于解决自身的居住问题； ●区域内的楼盘以中低档定位为主， 以低价策略实行销售， 且区域内的整体供应量较小，区域内的市场消费潜力释放空间巨大； 小区配套 ●该区域内大配套及小区配套比其它区位都薄弱得多； 部分小区有康体设施、 会所、花园或广场就已算是区域内品质较高的楼盘了； ●通过调查得知：假如产品品质提高、配套设施相对齐备、环境稍好的情形下，即使价格会相对高一些，消费者基本上也能接受； 物业价格 住宅 ●区域内的住宅物业价格在成都整体范畴内处于中低端水平， 主要物业销售均价在 1300-1500 元/ 平方米； ●今年该区域内的住宅与去年相比，单价涨幅相对其他区域比较高； 商业 2 - - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - - 第 2 页，共 28 页 精品word学习资料 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - - - -- ●区域内必威体育精装版开发的楼盘，底铺均价为 6000-8000 元/ 平方米； 商业物业经营业态 ●区域内专业综合批发市场集中，生活配套设施较少； ●小区邻近以小型超市、美容美发、服装等社区服务型业态为主； ●区域内业态分布杂乱，档次也较低； 结论 从整个竞争环境分析，项目所在的片区是集商业、贸易、物流于一体的地方，四周片区已建的住宅项目档次都是比较的低，而且住宅都是以前的旧房，新建项目很少，除了部分的品质与配套较好一点之外，其他的楼盘都是比较的差，本案将来规划完整后， 无论从配套、品质等方面都能够超越竞争对手；这一点是毋庸质疑的； 本案原有市场在金堂及周边地区有较高的知名度，并且主要业态经营的效益特别 好，在该片区没有与之媲美的项目显现， 本项目在原有形状上进行改造， 从道路、配套、规划、环境等方面全面的升级、换代，补偿以前的不足，发挥更大的优势；即使其他项 目进行改造或者新建，本项目比之他们在建设的工程进度、项目的知名度上，占有了很大的先机，项目能够在短时间内快速的占据整个市场； 商铺经营调研结果 72%的专业市场内的经营状况都很不错，只