开发成本子目.pdf

房地产 开发成本 明细科目一览表 —— 成本全透视 房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷， 在暴利的背后还有很多不为人知的， 关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！ （一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。 2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆 迁补偿，农作物补偿费等。 A 、土地征用费 B 、耕地占用费 C、安置养老费 D 、拆迁补偿费 C、土地补偿费 D 、其他 3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。 4、中介费 5、预提 6、其他：含契税、初始登记费等。 （二）、前期工程费： 在取得土地开发权之后， 项目开发前期的水文地质勘察、 测绘、 规划、 设计、可行性研究、筹建、 “三通一平 ”等前期费用。 1、勘察设计费 A 、勘察及丈量费 B 、规划设计费：含景观设计 C、竞标设计补偿费 2、三通一平费 A 、临时道路 B 、临时用电 C、临时用水 D 、场地平整 E、临时设施费 3、可行性研究费 A 、可行性研究编制费 B 、市场调查费 C、项目建设咨询费 D 、其他 4、人防费 5、大市政配套费 6、预提 7、其他 A 、招标代理及管理费 B 、配套方案征询费 C、测绘费 D 、工程保险费 E、环境评估费 F、竣工档案编制费 G、日照分析 H 、审图费 I 、晒图费 J、其他 （三）、基础设施费：建筑物外红线内。 1、室外给排水系统 A 、上水配套费 B 、雨污水 C、直饮水 D 、热水 E、其他 2、室外电气系统 A 、供电配套工程费 B 、其他 3、室外燃气系统 A 、燃气配套费 B 、其他 4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。 5、环卫设施 6、采暖系统 7、预提 8、其他 （四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。 1、建筑结构工程 A 、基础工程 B 、主体结构工程 C、门窗工程 D 、公共部位精装修 E、室内精装修 F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。 2、设备及设备安装工程 A 、室内水暖气电管线设备 B 、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。 C、消防系统 D 、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。 3、室外总体工程 A 、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。 B 、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。 C、其他 4、工程管理费 A 、工程监理费 B 、咨询费 C、施工合同外奖金 D 、质监费、验收费 5、预提 6、其他 （五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开 发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场 6、预提 7、其他 （六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入 和汇兑收益的净额。 1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费 （七）、开发间接费： 与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支 出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。 1、工程管理费 A 、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从 事项目开发部门的行政费。五级明细参考 “管理费用 ”明细科目 B 、在建工程抵押费 :评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费 C、其他 2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所 有营销推广费用。 A 、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。 B 、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。 C、其他 3、预提 4、其他 5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。 《 房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事 业性收费和利润构成。 （一）开发成本费用