开发与经营管理笔记.pdf

第六章 经济评价指标与方法 第一节 效益和费用识别 投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产 开发 投资项目现金 流量的 基本要素 ，也是进行投资分析最重要的 基础数据 。 一、投资与成本 （一）广义投资与成本的概念 1、投资 （1）投资的分类 资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资 源） 广义投资 →某项计划→报酬 为实现某种预定的开发、 经营目标而 预先垫付的资金。 房地产投资 （狭义投资） （2）一般 工业 生产活动中的投资，包括 固定资产投资 和流动资金 两部分。 （记住，一个是资产，一个是资金） 工业生产投资分 投入 收回 类 投入→磨损和贬值→折 建造或购置建筑物、 构筑物和机器 固定资产投资 旧形式计入成品成本→ 设备等固定资产 成品销售→ 货币 （投产前垫付） 每一个 生产周期 完成一 1、投产后用于购买原材料、燃料 次周转，在整个 项目寿命 动力、 备品备件、支付工资、其他 流动资金 周期 内始终被占用，直到 费用 项目寿命周期 末，以 货币 2、制品、半成品、制成品占用的 资金 形式收回。 周转资金。 2、成本 （1）成本是人们为达成一事或取得一物所 必须付出 或 已经付出 的代价。 （2）成品和销售伴随着 活劳动与 物化 劳动的消耗， 产品的成本就是这种劳动消耗的 货币表 现。 （3）生产成本 + 销售费用 = 产品的销售成本（完全成本） （4）影响成本的因素： 不同的 生产 技术方案； 不同的 生产 规模； 不同的 生产 组织形式； 不同的技术水平和管理水平； 不同的物资供应和产品销售条件； 不同的自然环境。 3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在： 投资分析 企业财务会计 影响因素不确定，数据不一样 影响因素确定、数据唯一 多了机会成本 、沉没成本 、不可预见费 等 * 我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（ Sunk Cost）。 （二）房地产投资分析中的投资与成本 （投资与成本的特点： 对于“ 开发-销售 ”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于 流动资金 。 开发过程中所形成的开发企业 固定资产 ，大多数情况下 很少 甚至是 零 。 房地产 置业投资