珠光花半里营销推广执行汇报案.pptxVIP

珠光·花半里营销策略案中原地产2006年8月第一部分 市场突破 相识花半里-----珠光.花半里 项目情况立面形象展示具备销售条件售楼处已完成总建筑面积：38353.66平方米 住 宅 建 面：28920.77平方米总 户 数：340户规 划 布 局：1栋和2栋，共9个单元 11层带电梯小高层 1-2层为商业 3-11层为住宅西丽中心片区大学城沙河西路珠光片区桃源村片区龙珠大道科技园北环大道项目位置西丽水库西乡西丽大学城龙华二线拓展区银湖宝安中心区西丽中心塘朗北梅林高新北高新中香蜜湖中心区华侨城上步竹子林高新南新洲皇岗南油南山文化中心蛇口200米内繁华生活生活配套半小时通达城市各个角落交通配套居家型片区，本地购买为主户型面积：二房70-80M2三房90-100M2二手售价：平均售价6500-7000元/M2二手租金：三房1500-2000元/月 二房1200-2000元/月二手市场：片区二手房租售均不太活跃 主要以自住居家为主购买人群：原居民换房客 西丽上班的工新阶层及政府人员 科技园及福田南山区域客户片区楼市宝珠花园未拆迁珠光村农民房龙都名园一期1栋一期二栋农民房润城花园龙都花园龙联花园价格历史售价最低价：3800平均价：4300最高价：4600当前二手6500-6800户型二房76.23三房90.08四房128.72宝珠花园总 户 数：1080户规划布局：带电梯小高层，2栋18层 6栋11层房屋性质：商品房，三期2000年销售三房101.31价格历史售价最低价：3600平均价：4100最高价：6000当前二手6700-7000户型二房81.95三房94.91二房82.19三房101.51三房110.42润城花园实 用 率：89%规划布局：8栋11-12层小高层房屋性质：商品房，2003年销售二房83.33三房102.32三房111.12二房83.58三房110.92价格历史售价最低价：3500平均价：4200最高价：4700当前二手6500-6800户型二房76.23三房90.08龙都名园房屋性质：商品房，2002年销售登记客户超过2000批项目整体基础条件不错初识之后，对珠光花半里的思考项目初判设想340个单位的所有可能客户来源销售价格市场接受度营销力度市场影响力对二期影响品牌沉积珠光村民为主6500以下强不需大范围、大力度的营销推广升级版珠光村二期销售受阻，带来负面影响价格提升难度大又默默做了一个花半里7500以上弱西丽区域为主7500以内中西丽范围营销小范围扩散消化二期10余万还需做更大范围的营销推广，客户资源有限，对价格提升的支持力不够在西丽有一定影响力科技园及福田南山客8500以内强突破区域界限重新认识花半里价值带动二期销售，提升二期价格在深圳楼市树立花半里品牌形象项目初判解析——珠光.花半里珠光花半里怎么走？肩负的使命项目整体质素文化充份表达（形象）高素质楼盘的价值体现（价格）花半里品牌扩大和提升（品牌）带动二期销售提升二期价值（口碑）综合考虑引入高素质高收入的区外客源研判可能性自身素质区域条件竞争环境自身素质区域条件竞争环境项目形象清新跳跃的现代感立面形象，完全摆脱老式住宅的暗淡印象。自身素质区域条件竞争环境品牌形象龙岗花半里/后海花半里让“花半里”品牌在业界和社会都有一定的影响力自身素质区域条件竞争环境户型结构二房67.51-76.53三房92.75-102.25自身素质区域条件竞争环境户型结构二房67.51-76.53三房92.75-102.25自身素质区域条件竞争环境楼盘自身素质较高，整体竞争力较强自身素质区域条件竞争环境深圳西部核心区域西丽水库西乡西丽大学城龙华二线拓展区银湖宝安中心区西丽中心塘朗北梅林高新北高新中香蜜湖中心区华侨城上步竹子林高新南历史的遗忘来源于两大瓶颈1）规划落后2）交通不便新洲皇岗南油南山文化中心蛇口瓶颈优势“未来乐园”：法国迪斯尼，占地面积90万平方米，于2009年推出第一期，将是深圳一张新的名片留仙洞集成电路产业园，建成后将成为南山又一高新技术产业带。“深圳大学城”总体规划建设面积10平方公里分二期建设：第一期至2005年开发建设3.8平方公里，建成具备较完整教学功能的校区；第二期：至2010年，建成在国内有广泛影响力, 可容纳在校学生2万人，在国际有一定知名度的大学城。 2005年，在校生规模达到1万人，研究生比例达到70%。 “欧洲城”：占地1.25平方公里，总投资预计10亿元。 将会有宜家、欧倍德等四家大型商业进驻。其中不止为买场，四家的公司的华南总部也会进驻未来的规划让片区蕴藏无尽的提升潜力轻轨11号线西丽南坪快速北环大道沙河西路广深高速西部通道地铁5号线BRT1号线瓶颈优势道路名起止路段开工日期竣工日期南坪快速干道 西起南山大学城，东到坪地