公寓市场分析.pptx

延时符 公寓市场分析 时间：2019.2.15 公寓产品特性分析 公寓概念界定 ＝ 定义 分类 ＝ 居住公寓 商务公寓（soho公寓） 酒店式公寓 服务型公寓 一般处于城市核心地段及商务中心区 具备居住、商用、办公均可的商品房物业。 是指专供居住的房屋。 普通、非普通住宅 别墅 花园洋房 两者区别 从概念上讲，住宅和公寓最明显的区别是功能不同，公寓使用性能更为广泛。 商业性质公寓采光较差，不符合住宅日照与楼间距要求。 公寓概念界定 住宅 公寓 写字楼 功能性 住宅 写字楼 公寓 对商务功能 不具备 集中办公 形象展示较好 两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向 对居住功能 具备 不具备 类别 普通住宅 商务公寓 纯办公楼 区域和品质 分布于全市各区，交通情况差别很大 建筑品质高低不一，通常无装修 靠近市中心、商务区、开发区 建筑品质高低不一，公共部位通常带装修 位于市中心、主要商务区 较高的建筑品质，通常提供公共部位精装修 建筑形态 高层、多层、别墅等多种形式 除市中心少数住宅外，通常由多幢建筑物形成一个居住小区 多为高层带电梯 通常只有1-2幢，或是大型居住小区的临街建筑 通常为高层、超高层建筑、外观优美 容易成为一个城市的标志性建筑 户型大小 从50㎡左右的小户型到数百㎡大户型 户型面积多在30-100㎡之间 一般可根据客户需求自由分割，小到100㎡以下，大至整层 室内配套 户内配有完整的厨房和卫生间 户内配有卫生间，部分配有简易厨房，很少有天然气 卫生间、茶水间为整层共用 公寓的使用性相比住宅、办公更加全面 公寓、住宅产品特性对比 公寓、住宅产品特性对比 序号 对比内容 公寓 住宅 1 产权年限 商业用地为40年 土地年限多为50年 其中住宅用地年限为70年 2 水电费收费标准 商业用水：4.44元/m³ 商业用电：0.665元/千瓦时 住宅用水：1.66元/m³ 住宅用电：0.475元/千瓦时 3 居住舒适度 公寓结构至少在两梯八户以上 住宅结构普遍为两梯三户或者四户 4 采光条件 公寓窗户少，采光条件不是很好 住宅必须满足日照、采光等相关条件 住宅用地使用年限相对于商业用地高出10年，未来商业用地到期后将补交土地出让金。 公寓的水电费支出比住宅高出至少一倍，商业水费自2016年从2.24元/m³上涨至4.44元/m³，直接导致公寓生活成本的上升。 公寓由于设计结构普遍较密，楼层户数多，造成公寓居住的安全性、私密性远不如住宅。 由于公寓的产品特性，住宅的采光条件自然要比公寓好很多。 住宅相比公寓居住舒适度更高，居住成本低 主要区别 公寓、住宅其他特性对比 公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能落户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。 落户条件 首付、贷款利率 贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例为50%，贷款利率相对也会高一些（需上浮10%-20%），通常一套公寓的首付比例相当于一套普通住宅的首付比例，商贷年限最长不超过10年，月还款额与普通住宅基本一致。若是贷款购买住宅，首付比例通常为20%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。 产品 面积 单价 总价 首付 月还款额 公寓 50㎡ 8000 400000 200000 2159 住宅 125㎡ 8000 1000000 200000 5235 备注：住宅按20%首付比例，月还款额以20年计算 产品 面积 单价 总价 首付 月还款额 公寓 50㎡ 8000 400000 200000 2159 住宅 51㎡ 8000 410000 82000 2159 公寓不能落户且首付比例高，贷款年限不超过10年，月还款额高 以住宅、公寓面积均为50㎡，单价8000元计算首付及月还款额： 公寓、住宅税费对比 公寓前期、后期交易税费均高于住宅 买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出，拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是商业用房，则不管什么情况都要缴纳个税、增值税。 备注：写字楼、商业最大区别在于土地增值税的征收费率不同，商业为5%，写字楼为10% 公寓住宅二手房交易税费对比 公寓产品类型 公寓类型 公寓分为普通公寓（居住型公寓）、商务公寓、酒店式公寓 性能 普通公寓（居住型公寓） 商务公寓 酒店式公寓 用地性质 住宅 商业用地 商业用地 产权性质 公寓 商务公寓 商务公寓 产权年限 50年 40年 40年 特点 1、面积较小，30-60㎡ 2、首付比例低，总价低 1、一般处于城市核心地段及商务中心区，即可居住又可办公 2、具备写字楼功能，可注册公